一线楼市调整政策的出台似乎已经只是时间问题。

8 月8日,媒体报道称,在本月关乎京沪广深的房地产政策调控优化会议将会召开。


(资料图片仅供参考)

近期多部门对房地产密集表态,楼市利好政策频发,一线城市是否会跟进、如何跟进,成为当下市场较为关注的重点。

7 月27 日,住房和城乡建设部部长倪虹在召开的企业座谈会上表示,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

从住房和城乡建设部召开的企业座谈会上看,调整方向主要围绕以下三点:一是“降低购买首套住房首付比例和贷款利率”;二是改善性住房换购税费减免;三是个人住房贷款“认房不用认贷”。

业内人士认为,一线城市的优化政策大概率会围绕上述三点进行。此外,优化政策的出台对房价刺激效果较为有限。

兼具统一性,保持差异性

“消息称北上广深的政府部门将会一起讨论政策调控问题,可以看出这次调整具有一定的统一性,但预计会给每个城市留下差异化调整的空间。”国家高端智库研究员宋丁在接受大河财立方记者采访时说。

“城市房价不同,地段之间也存在差异。在具体的调整方式上难以预测,大概率会从‘限购、限贷、限价、限售’四方面入手。比如根据每个城市情况,降低限制的门槛,以刺激市场。在同一个城市的不同区域进行政策调整,实现城市的均衡发展。”

宋丁表示:“预计政策推出后会有三个月到半年的调整适应期,如果出现炒楼的情况,还将采取调整措施。这样既可以保持四大城市楼市调整的统一性,也能保证各个城市的特殊性。”

部分区域或试点“认房不用认贷”

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉大河财立方记者,预计接下来一线城市政策方向主要围绕以下三点:

第一,放松限购、限贷政策。由于当前一线城市执行的限购、限贷政策总体较为严格,在一定程度上抑制了部分购房需求的释放。一线城市,尤其是像北京、上海,购买力相对旺盛,因此一线城市大概率会有针对性地实施“认房不用认贷”,即政策非全面放开,而是针对部分群体或区域定向放松,试点“一区一策”。

第二,下调房贷利率和首付比例,尤其针对二套房。可以看到,一线城市的房贷首付比及贷款利率水平处于全国较高位,北京、上海、深圳规定购买二套房首付比例为七成,二套房贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍,较高的换房成本抑制了改善性需求。

第三,对改善性住房的税费减免。对比全国二三线城市,一线城市契税和增值税的税费负担相对较重。若对相应水平进行调整,可以较为明显地降低交易成本,促进改善性需求的释放。

优化政策对房价刺激有限

受政策风向变化的影响,市场消息称,近期一线城市部分业主闻风而动继而上调挂牌价。

住房金融高级经济师陈斌认为,业主反价的做法毫无必要,即便有利好政策出台,一线城市房价都不会出现太大的变化。

陈斌分析:“一线房产已经不具备投资的功能,更多是发挥保值的作用。即便实行放松限购、限贷政策,刺激改善性需求的效果带来的市场影响也较为有限,不足以改变整个市场下行的趋势。”

“对于新市民而言,一线城市的房价依然超出其购买力,即便放松也无法改变其购买力不足的现实。此外,新市民的需求也会逐渐分流到保障性住房,比如公租房、共有产权房等,难以因为政策调整而流向商品房市场。”陈斌说。

(文章来源:大河财立方)

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