购买伦敦房产的最佳时机？专家：不用考虑这个

对于想要伦敦买房人而言，一些非常普遍的问题是：现在是购买的好时机吗？我是否应该等待价格的进一步下跌？价格还能下跌多少？

而针对这个问题Middleton Advisors最新的调研报告，针对过去 70年来英国房产市场的表现进行分析，得出的结论是，所谓伦敦买房人本质上并不需要太纠结买房时间这个问题。

因为如果你想看到最好的投资回报，房产本身比购房时机重要得多。

实际上，根据调研数据显示，在过去70年里，英国房东使用房屋的时间比租房者长得多，在目前的销售率和目前的库存水平下，英国住房的买房人可能会持有他们的资产超过20年。对于那些希望长期持有房产的人来说，购买合适的房产比纠结于时机更重要。

根据英国国家统计局 ONS 的数据，在2013年到2019年期间，房东持有英国房产平均时间高达 20.2 年。

2020年英国伦敦租房调查显示，没有抵押贷款的房东自住在其房屋中的平均时间为23.8年。

长期持有增收益降风险

报告指出，在英国仅根据市场变动来短线炒房非常不高明。持有房产3个月或一年的收益甚至可能产生亏损，持有1年房产有超过八分之一的可能亏钱，持有仅3个月的房产有22%的可能。

如果要避免损失，住房的最佳持有期至少是9年；因为自1952年12月以来，在持有9年后的情况下，损失的风险就会降低到0。

举例来说，如果你从1952年12月到2023年3月的每个季度都买一个普通住宅，并在出售前持有3年，那么在270次中有28次你出现亏损，范围在-0.4%到-18.4%之间。持有时间越长，你亏损的风险就越小，从持有3年的10%降至持有7年的3%，持有8年的2%，持有9年或以上的0。

从长期的角度来考量，根据Nationwide建筑协会的数据，在过去20年中，英国普通住宅的所有者的资本价值增长了117%，即使在2008年经济危机，近两年的疫情冲击下，房产价格出现了明显的起伏，但是从长期的角度来看，房产的稳定性无可厚非。

总的来说，自1952年以来任何一个时间节点的20年里，平均伦敦租房价值每年复合增长3.9%至14.4%，中位数为8.7%。

这比富时所有股票指数的平均增长率要高，后者用同样的标准衡量，中位数为6.8%，而且回报率波动更大，在同样的20年持有期内，回报率在0.1%到17.2%之间。

与股票和其他市场不同的是，住房的年平均回报率随着持有期的延长而增加，同时波动性降低。

在短期内押注伦敦学区房市场似乎没有任何优势，在过去的70年里，三个月内的资本增长率中位数仅为1.6%，一年内为7%。这两种回报都无法弥补交易的成本。当时长期的稳定增值性，又使得英国房产成为值得信赖的投资产品。

报告指出，在20世纪70年代高通货膨胀的特殊年份，持有1年房产的增长甚至可以达到42%。但是专家指出这样的情况是非常非常特殊的，目前也没有任何这种情况会发生的迹象。而且，即使在70年的时间内，房产市场出现过短期快速增值的情况，对于普通买家来说，想要抓住这种机会实际上是非常困难的。对于普通买房人来说，长期持有房产的思路才是更合适的。