楼市传统的“金九银十”是开发商们摩拳擦掌冲好业绩的黄金季节。不过,最近传来的却是多地不断收紧楼市调控的消息。这样的政策背景之下,市场实际呈现如何、传统旺季能否如期再现呢?

多地楼市调控继续升级

继8月26日住建部召开部分城市房地产工作会议,强调落实城市主体责任,毫不动摇坚持“房住不炒”定位后,多地楼市调控继续升级。

9月14日,成都市政府办公厅发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》,其中包含六章十五条,重点包括:优先确保保障性住房用地供应,住宅用地占经营性用地的比重不低于60%,供需紧张区域不低于70%。提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例,棚改优先最低比例由10%提高到20%,无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。发挥税收调节作用,个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

9月11日,为坚决遏制投机炒房,促进楼市平稳发展,常州市执行房地产调控新政策,其中最核心的内容是二套房首付比例提高到60%,限售期限增加至4年。

9月6日,沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》,从严管控住宅用地出让溢价率,并提出严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定,第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付,禁止分期支付和“首付贷”,将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

9月4日,杭州市住房保障和房产管理局发布了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定。其中,要求父母投靠落户满3年才能买房,同时,对无房家庭优先购房要求5年限售,堵住了投靠落户炒房和优购炒房的漏洞。

9月3日,东莞在前期“7·25”新政的基础上加强细则管理,明确社保连续缴纳不足半年的不能通过一次性补缴来取得购房资格,同时对7月25日以后网签的住房要求3年限售(含赠与)。

58安居客分析师安波认为,近期多个城市迎来楼市调控政策在情理之中,这也意味着接下来热点城市收紧楼市调控将是大概率事件。整体看来,下半场楼市调控逻辑更加明显,政策层面仍然会延续“一城一策”的总体思路。针对楼市出现的具体问题采取具体措施,过热的城市或出台收紧政策,从而确保房地产市场平稳健康发展。

8月市场成交活跃

在7月份的房地产市场表现淡季不淡后,8月全国楼市成交继续保持活跃。

国家统计局9月14日发布的8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示,8月份,59城新建商品住宅价格环比上涨。分等级城市看,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;三线城市新房价格环比上涨1%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。整体而言,各等级城市新房价格涨幅均有所扩大,市场热度不减。

上海易居房地产研究院近日发布的《2020年8月全国40城新建商品住宅成交报告》显示,8月份40城新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%,同比增长16%。在易居研究院看来,房地产市场已摆脱疫情影响,开始走上正轨。

克而瑞研究中心的数据也显示,8月份30个重点城市整体成交3079万平方米,同比、环比分别增长了22%和5%,且7月成交较2020年月均水平显著增长38%。其中,一线城市成交面积为334万平方米,同比、环比齐增。四个一线城市集体“飘红”,整体成交显著放量,单月同比涨幅均在35%以上。二三线城市成交面积2745万平方米,环比上升4%,同比增长20%。其中,成都、杭州、西安、济南、天津、长沙、东莞、南宁、苏州、长春等10个城市成交热度延续,同比、环比齐增。另外值得注意的是,在政策加码后,深圳、杭州、宁波等热点城市市场热度惯性延续,成交同比涨幅皆超50%。

传统旺季新走势

在如此密集的调控政策下,今年的“金九银十”能否实现备受市场关注。

易居研究院预计,“金九银十”部分房企将以价换量促回款。随着“三条红线”的融资新规(“三条红线”指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍)在部分房企展开试点,监管部门将对不同房企的融资根据财务指标进行区别对待。对部分资金压力大,年度目标完成情况差的房企来说,除了放缓拿地计划控制负债外,“金九银十”期间以价换量促进资金回笼将是非常重要的工作,尤其是在一些今年楼市偏冷的城市。

贝壳研究院则认为今年的“金九银十”难以出现。原因在于,中央多次强调“房住不炒”的政策导向,LPR(贷款市场报价利率)连续5个月保持不变,上半年应对疫情的货币信贷政策逐步调整,因此房地产市场快速升温的条件不存在。近期,住建部召开重点房企融资座谈会、城市房地产工作会,分别从房企端、城市监管端加强分类指导,未来市场热度较高的城市将会大概率调控加码,不会出现市场过热的情况。

克而瑞研究中心则认为,联系到7月、8月房地产市场淡季不淡,预计十月份市场行情仍值得期许。随着供应明显放量,届时成交有望继续走高。各城市市场或将持续分化,核心一二线城市市场需求坚挺,且有强劲购买力支撑,房地产市场前景值得长期看好,成交量价有望保持在高位。人口长期净流出的弱三四线城市市场需求相较羸弱,疫情影响下市场购买力更是透支,短期内房地产市场依旧面临较大的下行压力。

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