市场克而瑞产城 2023-05-26 09:54:24 来源：丁祖昱评楼市
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“工业上楼”正在成为全国多个城市未来产业集聚发展的新模式。
2022年底，深圳推出每年2000万平米，五年一亿平米的“工业上楼”新计划，并且保证月租金不超过35元/平米，把全国的“工业上楼”项目推到一个新的高峰。
我国的产业园区在经过40多年的发展后，越来越多经济发达地区面临着工业载体的需求与土地集约利用之间的矛盾，尤其在深圳、东莞、惠州一带最为突出。
特别是深圳，全市的产业用地总量仅有上海的四成、苏州的五成，所以，也是在这样一个区域，率先出现了“工业上楼”的模式。2019年7月，深圳宝安区推出《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》，这是中国首个工业上楼的规划建筑规范。
很快，全国多个城市参考和借鉴大湾区做法，包括苏州、杭州、宁波，青岛等城市都出台落地了规范化的政策以及相应的提案建议。在政策整体引导下，“工业上楼”有望成为未来产业的发展新模式。
现在，“工业上楼”在华南大湾区的整个发展路径已经相对比较成熟，长三角城市群以苏杭为代表，环渤海城市群以青岛为代表，根据自己各自的产业基础以及载体的实际情况，分别进行落地和推动，从初步发展进入到快速发展的阶段，并逐步带动长三角和环渤海地区工业城市进行探索。
随着经济快速发展，越来越多的城市在产业发展过程中面临用地紧张、原有工业用地利用率低等问题，“工业上楼”也成为各大城市探索工业载体空间的新模式。
“工业上楼”不单是指高层厂房，更主要的是产业的聚集，主要有三个特征：
第一个特征就是土地的高度集约利用。工业上楼项目在用地类型上为M0或M1，容积率一般会在2.5以上。
第二个特征在建筑形态上，总高24米到100米之间（层数5层以上）的工业大厦，对承重、层高、设施设备等载体参数也都具有更高的标准。
第三个特征是产业方向上的不同，上楼对象通常为轻型生产、环保型、低能耗及低振动类型的高端制造业，如新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业。
工业上楼所具备的特征，是一种能够让企业在高层楼宇中进行工业生产的新空间模式，利于产业上的高度集约，用一句话来描述就是：“上下楼就是产业的上下游”。
基于以上特征，以往“工业上楼”又形成了“工业大厦”和“堆叠式厂房”两种产业发展模式。
首先是起步于上个世纪50年代-80年代的香港，以工业大厦为核心的模式，比如香港工业中心、海怡工贸中心这些聚集了手工业和轻工业等相对低端、劳动密集型技术的产业。
而对国内启发比较大的，是起步于上个世纪80年代新加坡的“堆叠式厂房”的建筑形态。在产业升级中，为了吸引轻加工、研发类高附加值新技术产业，特意打造以3层为一个单元向上堆叠的厂房（4-9层），实现包括生产制造、研发以及仓储物流的三大形态的复合，例如新加坡大士生物医药园。
但实际情况与政府高歌猛进的政策存在一定的偏差。目前国内的“工业上楼”项目空置率还是偏高，特别是高楼层单元（7F及以上）的空置情况不容乐观。而且与理想中的制造上楼不同，“工业上楼”的项目用途主要还是以研发测试、办公为主，这既有使用成本的考虑，也包括企业使用习惯的问题。
克而瑞产城通过对一些工业企业的调研发现，约88%的企业上楼意愿还是非常强的，但其中75%的企业仅可接受7F以下的楼层，造成这一矛盾的缘由还是企业对上楼后的运输成本及建筑承载能力存在担忧。
但这些问题未来均可通过对建筑产品的改造、引进高速电梯等措施来减少企业对高楼层单元的抗拒。
随着城市发展规模不断扩大，土地资源日趋紧张，工业用地供应紧缺，传统厂房发展模式对于企业获取产业生存空间的压力越来越大。
按照国家的土地规划，未来十年全国可建设用地由620万公顷调整到435万公顷，规划用地的指标整体下降了近40%左右。
以上海为例，过去15年，工业用地的年均供应量在1.4万亩，但在过去的八年中，有2020年、2021年两年超出平均水平，也就是说，工业用地的供应越来越稀缺。
与供应量相反，2015年起上海工业用地成交价快速提升，最高达到164万元/亩，15年间的复合增长率达到11.07%左右。土地少，价格贵，所以政府也有很强的意愿推动工业上楼，来保证土地使用的最大集约效果。
如果站在企业的角度，“工业上楼”还面临三个限制前提：
首先是产业前提，并不是所有的产业都适合上楼，上楼产业最好是“精密小轻”产业，要符合轻型生产、环保型、低能耗等特征，生产工业流程要相对简单，对室内空间尺度要求较小，内部物流管线较少。总结来看，如高端智能制造业，包括工业互联网、智能装备及机器人、物联网等，中小规模的制造业更适合工业上楼。
其次是产品前提，工业生产过程中，比较大型的设备由于自身的重量、体积问题对楼层的承重与层高提出了更高要求，因此，高层工业厂房的安全问题需要摆在首位。
高层工业厂房在规划容积率、建筑层高、楼板荷载、柱网间距、生产辅助设施等建筑工艺上，与传统工业厂房相比，标准要高得多，相对应的成本平均也要高20%以上。
这就造成了“工业上楼”的成本前提。按最近深圳南山智造红花岭产业园区，造价达到1万元/平米，同时后期运营维护成本也会更加高昂。因此“工业上楼”项目租金较传统工业园提高30%以上。这些都对企业在最终选择“上楼”时造成了很大压力。
如何兼顾政府在规划产业方面与企业在市场利益方面诉求的平衡？或许，我们通过新加坡大士工业园的案例，可以有所收获。
大士工业园位于新加坡大士区大士一路，毗邻地铁站和高速公路，项目占地面积6.4公顷，建筑面积15万平米，容积率2.4。工业园以医疗器械、生物医药为主，是新加坡首个实现“生产-生活-娱乐”一体化的综合性工业项目。
项目高度集成工业空间、共享设施、生活配套、后勤支持等功能，降低企业综合成本，节约近50%土地，是优化工业用地、整合资源的标杆性项目。
园区为满足企业不同的生产工艺需求，从生产环节、空间规划、运输物流等角度，设计灵活多样的功能空间，实现产业链的高效联动。通过设置不同面积段的生产空间，企业可进行相邻单元的自由组合，满足工业生产的可扩展性需求。
同时2-5层设计为坡道厂房，重型货车可通过旋转式坡道直接进入生产空间，增加货车运输原材料和成品的及时性，降低企业仓储需求，为物流要求较高的企业提升运营效率。另外临近生产空间，设有小面积的办公场所、装卸货平台等，基本满足制造企业延伸的功能需求。
根据企业实际需求进行设计，不仅满足制造企业各项需求，同时尽量降低企业的综合运营成本，很好地实现了“上下楼即上下游”的目标。
我们认为，“工业上楼”在实施过程中，可以通过4个破局、3个创新来引导未来产业的高质量发展。
即针对“工业上楼”项目所适合的特定产业，引导产业集聚，构建产业生态，通过拉近产业链距离提升项目价值。例如深圳全至科技创新园和东莞松湖智谷产业园，入驻企业以电子信息和智能装备为主，该类型在园区占比超七成以上，那么园区运营中对产业链的上下游产业也可适当引进，形成“上下楼就是上下游”的良好氛围。
基于主题产业，专注特定行业的建筑特殊要求，提升空间载体的产业适配性，提高产品力。例如生物医药产业重点对垂直交通、综合设备夹层、三废处理蒸汽供应等；新材料和集成电路产业对减震隔振、废气废液处理以及仓储、消防的建筑要求有所不同；精密仪器设备产业对建筑柱间距和噪声处理上的要求更高等。
“工业上楼”是比较复杂的业态需求，解决垂直交通、三废处理、减振隔振等“工业上楼”产生的特殊运营维护问题，一定需要专业化、精细化的管理，才能做好项目的运营，从而提升项目整体的价值。比如在运输过程中，对高速货梯的维护要求颇高，并且可采取分楼段设置交通环廊来改善高层中企业对运输方式上的不同需求。
在政策上，政府针对“工业上楼”项目的开发主体和入驻企业提供定制化的、专项化的补贴支持，从而缓解企业生产成本所带来的市场竞争的压力。例如佛山市三水区乐平镇在“工业上楼”项目上，对企业和园区采取建设资金扶持、贷款贴息、租金补贴和优质项目引资扶持等对应政策；青岛市崂山区对“工业上楼”项目，制定了建设奖励、税收奖励、贡献奖励和贷款贴息等政策，极大鼓舞了企业入驻的决心。
运用数字技术，打造实时监测、全周期管理、快速反应、高效处理的园区智慧化运行模式，提升管理精细度。
通过模块化系统建造，提升项目设计施工效率，降低综合建造成本。就如深圳坪山新能源汽车产业园，作为全国首个多层百米摩天工厂，在设计建设时，通过装配打造方式，确定模数化柱网以及核心筒，大幅提升项目设计施工效率，方便高效快速地建造施工。结合场地高差，顺应企业需求，成功打造市场稀缺的高层高、大跨度、大荷载的三首层产业空间。
金地威新成都成华创新基地，在“工业上楼”的前提下，借助建筑设计打造类独栋组团，一个创新组团里包含5个类独栋单体，每个单体都保证首层7.2m层高，保障企业的正常生产空间。
不同于传统工业厂房模式，“工业上楼”是在高层建筑中进行企业的生产、办公、研发、设计的都市型工业楼宇模式，通过提高工业用地容积率，有效提升了工业用地的利用效率，近年来在越来越多的城市得到重视和实践。
“工业上楼”在解决城市土地稀缺及集约利用的问题上意义重大，是未来的发展趋势。我们认为，要让企业更愿意上楼，关键要做好产品与产业的适配性，以及对产品运营管理的专业度。只有做好这两点，才能更有利于中国工业上楼的高质量发展。
