公司克而瑞研究中心 2023-07-04 09:38:55 来源：丁祖昱评楼市
扫描二维码分享2023年过半，房企整体投资意愿仍保持在低位，房企投资与土拍市场一样，都呈现出“冰火两重天”的状态，仅规模化的央国企和财务稳健的民企在核心城市积极“抢地”。
截止6月末，新增货值超过百亿的房企为32家，对比去年同期减少了8家。华润置地、滨江集团和万科位列前三，华润也是今年首个新增货值突破千亿的房企。
(资料图)
上半年土地市场“局部火热”，但参拍企业仍以央国企为主，华润置地、保利发展、招商蛇口等房企在核心城市“全面撒网”，积极补充优质土储，民企受限于资金压力，投资复苏缓慢。
在上半年核心城市集中供地中，央国企、城投平台、民企拿地幅数占比分别为35%、27%、38%，民企比重明显提升，在杭州、成都、合肥等城市，民企的投资拿地表现突出。
但房企整体的投资恢复依旧缓慢，“越不拿地越难卖”的情况下，未来行业百强的格局还会继续大洗牌。
6月末，新增货值百强门槛值仅有41.4亿元，同比下降6%，且新增货值10强、20强等各梯队门槛值同比全线下滑，整体投资表现均不如去年同期。
今年1-6月，新增货值、总价和建面百强的总额分别为14120亿元、6952亿元和6178万平米，拿地金额百强房企的投资力度同比下降9%。
今年二季度房企拿地投资的表现要好于一季度，拿地金额较一季度翻倍，高于2022年的一季度和四季度，但同比2022年二季度仍旧下滑7%。
但是，2022年房企投资实际已经跌至低点，2022年上半年拿地金额同比2021年下降超60%，因此，房企目前的投资力度和投资意愿仍然处在底部。
6月末，排名前十的房企新增货值占百强总量的67%，较5月末再度提升5个百分点，集中度持续上升；11-20强房企新增货值占比为14%，与去年同期相比减少5个百分点，后50强房企新增货值占6%，同比减少11个百分点，跌幅最大。
这也意味着，接下来行业百强的格局还会继续洗牌。
这其中，有两类企业值得关注：一是央国企中拿地金额同比增长的房企，以保利发展、华润置地、招商蛇口为主，拿地金额都超过200亿元，同比增长30%、30%和175%，核心城市优质土储的补充，有利于这些房企接下来稳固自身的行业地位。
另一类是滨江集团、伟星房产、邦泰集团等区域性民企，拿地金额同比仍能维持正增长或基本与去年持平。在坚持区域深耕的战略下，这些房企在今年优质地块频出时积极出手，最典型的是伟星房产，今年上半年拿地金额108.8亿元，同比增长约9.6%，足以看出其补充核心城市土储的意愿。
1-6月百强房企的拿地销售比为0.15，虽然还处于历史低位，但较一季度末的0.07有一定程度的修复。总体来看，过去一年，百强房企拿地销售比始终保持在低位。
目前仅10强房企的拿地销售比保持在0.2以上，此外11-20强房企拿地销售比为0.11，其余各梯队房企拿地销售比均不足0.1，表明当前房企投资的态度仍处于非常谨慎的状态。
上半年新增拿地金额TOP100企业中，央国企的拿地金额在百强中所占比重达到60%，占据绝对主力，城投平台和民企拿地金额比重分别是18%和22%。
与去年同期对比，央国企比重保持平稳，同比仅下降3个百分点，民企占比同比则增长了2个百分点。
相比去年平均分布的格局，今年拿地的央国企还是那些“老面孔”，金额TOP100中拿地数量与去年同期持平，不过，今年拿地的民企数量有所增加，同时，拿地的城投公司数量在减少。
拿地的民企数量增多虽然反映出民企投资正在逐步复苏，但其中仅有不到三成为百强民企，除龙湖集团、滨江集团等财务稳健的房企仍在积极投资外，规模房企中仅碧桂园还有拿地意愿。从这一点来看，受制于资金压力和土拍竞争压力，民营房企投资的复苏仍然比较弱。
同时，在上半年核心城市的土拍中，城投公司的“退出”更为明显。全国核心22座城市中，城投拿地的比例已经连续两个季度出现下滑，二季度降至25%，较一季度下降10个百分点，创2022年以来的新低。
在北京、上海、杭州等城市的土拍市场上，已经几乎见不到城投公司的身影，但三四线城市的土地市场依旧只能靠城投公司支撑市场稳定。
央国企中，华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口等央企拿地金额超过300亿元，其中保利发展、华润置地上半年拿地金额较去年同期增长12%和24%。民企中，滨江、伟星在深耕区域积极参拍，拿地销售比分别为0.43和0.54，显著高于行业平均。
但是，截止到5月，还有近五成百强房企今年仍未投资，这一比例与去年同期相持平。
我们认为，下半年土地市场依然会延续上半年“局部火热、整体偏冷”的态势，房企投资信心将持续弱修复。
原因有两个方面：
第一，市场预期和信心尚未修复，2-3月的回暖态势已然“终结”，增长动能不断衰退下，新房销售相对萎靡，企业资金压力并未从源头上得到有效缓解，尤其是那些存在一定财务危机的民企；
第二，上半年核心城市优质地块应出尽出，吸引一波热度之后，随着地块质量下滑，企业参拍积极性或将大打折扣，即便是上半年未在核心城市摇到地的央国企，对于接下来的地块也会酌情斟酌。
可以预见，下半年核心一二线城市还是房企“抢地、争夺”的重心，在市场筑底修复的阶段，核心城市的优质土储的“抗跌性、安全性、流速性”都是房企关注的重点。
对于城市市场支撑相对较足的一二线，即便是地块质量有所下滑，也是央国企重点布局的城市。
今年以来，大部分房企都将低能级城市调整出自身的投资名单中，需求透支、人口透支、价格透支、产业空心等种种问题，都将导致这些城市在短期内无人问津。
而且下半年央国企在土拍市场上的主导地位不会发生逆转，尤其是对于没有完成投资铺排的央国企来说，下半年的供地仍是其关注的重点，对优质城市的投资策略可能会从只关注核心优质地块“下沉”至城市周边次核心地块。
同时，民企投资仍然存在较大的不确定性，尤其是出险房企的投资在短期内几乎不会“重启”。
附：2023年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100
