深圳土地市场再次迎来土拍盛宴!
11月23日，深圳密集出让8宗住宅用地，总成交价为339.81亿元。这是深圳年内规模最大的一次土地出让，单日成交总金额也创历史新纪录。
这8宗地共吸引了万科、融创、金茂、保利、中海、金地、华润、招商、华发等25家房企参与竞拍。最终，分别由融创+华发联合体、深圳地铁、万科、佳兆业、安联高速、金茂、电建、中信竞得。
接受券商中国记者采访的业内人士认为，深圳土地市场交易活跃，但是土地出让“双竞双限”模式下，加上对人才住房和普通住房的价格限制，楼市火爆的状况不太可能出现了。未来住房供应规模进一步增加，对人才住房和普通住房价格的限制能够一定程度上缓解大家对房价上涨的预期。
一日8宗地揽金339.81亿
11月23日，深圳密集出让8宗住宅用地，总成交价高达339.81亿元。
据了解，这8宗宅地分别位于宝安区、龙华区、坪山区和光明区，总建筑总面积224万平方米，起拍总价294.42亿元，最高限制总地价达426.8亿元。除宝安区地块用于建设可售人才住房，其他7宗地均用于建设普通商品住房，且均采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让。这些地块吸引了万科、融创、金茂、保利、中海、金地、华润、招商、华发等25家房企参与竞拍。
其中，面积最大、价格最高的是宝安区A301-0575地块，规划建筑面积131.0703万平方米，挂牌起始价127.1亿元，最高限制地价184.15亿元，土地用途为商业用地、游乐设施用地、居住用地、公园用地、道路用地。该宗地住宅类型为可售型人才住房，不设无偿移交的只租不售人才住房初始配建面积。土地出让方式为限成交地价、限人才住房销售均价，先竞地价、后竞无偿移交的只租不售人才住房面积。最终，该地块被融创+华发联合体以底价127.1亿元竞得。
面积第二大的地块是龙华区A832-0861地块，同样也以66.53亿元底价成交，竞得人为深圳地铁集团。
对此，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，宝安区地块131万㎡规划建面，是为超大型综合体，其中住宅均为可售型人才住房，30万㎡，而商业、办公、酒店、娱乐设施等均可有条件转让，综合计算下来，该地块楼面价不到1万元/㎡，但由于面积巨大，且为可售型人才住房，且有条件转让物业转让难度较高，因此，多数房企对其望而却步。而龙华区大浪街道地块为地铁上盖项目且竞拍条件为具备地铁开发能力的企业方可参与，因此，深圳地铁顺理成章的底价取得该地块。
另外，宝安区A122-0371地块，参与现场竞拍有中海、华发、保利、招商、越秀、平安、金茂、万科、龙光、华润+金地等10个竞买主体。最终，万科以最高限价59.98亿元+配建人才房6.6万平方米竞得，溢价率45%。该宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于83265元/平方米。
坪山区G12314-8030地块，吸引了华发、旭辉、天健、平安、联发、中海、金茂、万科、保利、华润+金地、安联、佳兆业+新城、招商等13家竞买主体参与现场竞拍。最终，佳兆业+新城联合体以上限价格28亿元+配建人才房5万平方米拿下，溢价率45%。本次出让宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于37500元/平方米。
此外，光明区出让的4宗宅地分别被安徽交通控股集团、金茂、电建和中信城开以最高上限价竞得，溢价率均达45%。其中，A650-0377宗地竞争最为激烈，参与竞拍企业达20家。
潘浩指出，除大宗地块外，其余住宅用地全部“触顶”，6宗住宅用地每宗成交溢价率均达45%，转竞人才住房面积，仍然热度不减。其中万科取得宝安区地块靠近核心区，可售部分楼面价直达65139元/平方米，而该地块限价在83265元/平方米，足见房企对于稀缺地块取缔的决心。
据贝壳研究院统计，上一次深圳土拍单日突破200亿，要追溯到2019年6月24日，当时单日成交224亿元。2020年11月23日，深圳单日成交340亿元，创造单日成交总金额的新纪录。
市场活跃度高但地价稳
对于深圳此次大规模推地的背景和原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受券商中国记者采访时表示，深圳今年的建设用地供应计划中提出，整个住宅用地供应要比去年翻一倍。同时，深圳“7·15”调控后，除了在需求端抑制以外，更重要的还是在供给端来解决问题，应对需求，平抑房价的预期，所以我们看到整个土地供应量非常大。另外，深圳“十四五”的住房用地占建设用地的比重要从现在的20%提高到25%，所以在明显增加用地规模。
“还有个很重要的问题是，深圳的经济确实受疫情冲击比较大，疫情过后，深圳先行先试示范区互联互通的一些项目、深汕新区的开发、轨道交通的建设等工作压力是非常大的，所以地方政府也迫切希望能够得到一定的财政支持。”李宇嘉对券商中国记者说。
从当日的土拍现场来看，8宗地共计25家房企参与竞拍，其中有6宗地参与竞拍房企达8家以上，4宗地参与竞拍房企达10家以上，最多的1宗用地参与竞拍企业达20家，竞拍市场活跃度较强。
不过，在潘浩看来，深圳市场活跃度较高，但成交楼面价控制良好，稳地价趋势明显。对比2019年，深圳主要在年中和年底集中出让住宅用地，而2020年出让节奏基本相同。累加当日成交数据后，可以看出，深圳住宅用地成交规划建筑面积累计同比增加284.8%，将近去年同期的3倍，对未来新房市场供应精起到积极的补充作用，缓解市场供需矛盾。但是成交楼面价累计同比则较去年同期下滑43.9%，下滑幅度将近一半，2020年以来深圳在土地供应方面注重楼面价涨幅的控制。截止11月23日，累计溢价率为22.3%，环比上月收窄2.9个百分点，同比去年同期收窄11.7个百分点。
李宇嘉也对券商中国记者表示，房企拿地比较积极，都想进入深圳市场，但是土地出让“双竞双限”模式下，加上对人才住房和普通住房的价格限制，楼市火爆的状况不太可能出现了。未来住房供应规模的增加是毫无疑问的，特别是人才住房和普通住房的价格受到抑制后，能够一定程度上缓解大家对房价上涨的预期。
“此外，从这些住房供应看，光明、沙井、宝安、龙华等外围区域比较多，整个中心区非常少，这也是近期二手房市场又开始火爆的一个原因。整体看，虽然大家打新热情高但第一次不一定能打到，又因为配套、区位、价格的原因，很多购房者又回归到中区买二手房去了，所以造成二手房价格又排第一了。” 李宇嘉对券商中国记者说。
券商中国记者梳理统计，去年9月至今，深圳二手房价环比涨幅均位居全国前五，继今年3月和6月涨幅位居全国第一后，10月涨幅再次升至全国之首。
