长租公寓暴雷、“二房东”携款失联、虚假房源信息泛滥的现象层出不穷,高昂房租与群租潜在风险间的矛盾一直困扰着在大城市打拼的人们。


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为规范住房租赁行为,保障住房租赁当事人合法权益, 上海将“禁止群租”写进地方立法。

将于2023年2月1日起施行的《上海市住房租赁条例》(以下简称《条例》),进一步明确了住房出租要求,禁止群租,禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租。《条例》规定,住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的,要求开立资金监管专用账户。《条例》还规定,上海将加大对个人“二房东”监管力度,要求其进行市场主体登记制度。

群租乱相:1个“门洞”住了70人

《条例》的通过,令上海市民拍手称好。长期以来,许多小区楼盘深受群租困扰,原房东、二房东、三房东……群租往往会造成噪音不断、垃圾堆积、渗水漏水等诸多问题,更有甚者排线复杂引发火灾、违法改造房屋坍塌等,不仅容易激发邻里矛盾,对公共安全也存在极大威胁。

上海火车站附近某商住型小区紧靠地铁站,共有70多户居民,其中30多户为常住居民。入住租客大大超过业主家庭人数之和。

该楼楼组长向《中国经济周刊》介绍说,其中有一户建筑面积215平方米,入住40多人,半夜进楼扰民严重。还有一户138平方米建筑面积入住71人,后因居民举报,被警方制止取缔。

“群租后,租客中有在该楼开民宿、美容店、棋牌室、瑜伽馆、足浴店女工宿舍,还有家政员工宿舍。员工宿舍一般上下床,一户入住四五十人,连早期疾控人员来楼核酸采样都惊呆了。这些都是在长期房屋租赁中的乱象,所有居民都在期盼《条例》的执行,提高居民的安全感和幸福指数。”楼组长对记者说。

房地产业内人士卢俊认为,中远两湾城曾是上海群租最严重的小区,这些年上海一直在大力整治群租现象,那种很夸张的群租已经减少很多。

但在租房市场上群租处在灰色地带,涉及到二房东、租客等多方因素。如果没有举报很难发现那些群租房,管制难度也比较大。“虽然说大家担心房租可能会上涨,但是未来租赁市场总归还是要走向规范的。在禁止群租之后,我们也期待会有其他方式去平衡。其实上海也在做相关的保障性租赁住房,‘十四五’期间计划新增保障性租赁住房约47万套(间),在一定程度上也能够缓解当下租房的问题。”卢俊说。

《中国经济周刊》记者了解到,群租引发的维权案件主要涉及租客投诉租金价格、水费、电费等价格不合理,也包括人身和财务安全问题,群租的房子里往往住着各式各样的社会人员,也经常出现群租房内的人员因为琐事打架斗殴、财物丢失,或者与周围邻居产生矛盾等治安问题。同时还存在火灾、疫情、扰民、损坏房屋等潜在隐患。此前对于“群租”的处罚规则虽然在《上海市居住房屋租赁管理实施办法》里有规定,但没有具体实施细则。成功采取行政处罚或走司法诉讼程序的案例非常少,在日常管理和执法过程中很少能够遵循先例执行。

律师解读:细节保护了租户权益

《条例》加强了对群租等违法行为的整治,明确禁止“将住房用于群租”,违反者可处一万元以上五万元以下的罚款,同时强化了街道、乡镇、居村委的日常监管职责。

北京德和衡(上海)律师事务所立法研究中心负责人白耀华律师认为,《条例》对于房东及租户的影响是多方面的,除了 “禁止群租”外,还有不少细节保护了租户的权益。

比如,《条例》第28条第1款规定:“住房租赁企业出租房屋的,应当通过住房租赁平台,完成网上签约和登记备案。”作为住房租赁企业,在与承租人签订租赁合同之后,应当及时通过住房租赁平台,完成网上签约和登记备案,否则最高可能面临2万元的罚款。

又如在主动接受资金监管方面,《条例》第29条第1款规定:住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的,应当按照规定,在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户,并通过住房租赁平台向社会公示。

《条例》第29条第2款规定:“住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部分,以及收取押金超过一个月租金的部分,应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。”

“由于此前长租公寓频繁暴雷,导致众多承租人损失惨重,引发社会舆论高度关注,因此一旦出现提前支付的租金超过3个月房租或者押金超过1个月房租的情形,则住房租赁企业需要开立资金监管账户,以免资金链断裂,导致承租人受损。同时,这也是对部分二房东刻意克扣押金的行为进行严格监管,将二房东们的收支、经营情况公开、透明化处理,避免发生严重侵害租客权益的事件。”白耀华分析说。

此外,《条例》还规定,规模出租房屋时也要建立管理制度落实安全责任的义务;不得采取过激手段强迫承租人变更、解除住房租赁合同;从业人员实名从业制度等。

对于“涨租”,条例明确,上海市房屋管理部门应当建立住房租赁价格监测机制,做好相关预警工作。对此,白耀华认为,该规定是通过“有形的手”来谨防市场过热,规范租赁市场。同时,承租人亦可借助“一网通办”“随申办”APP上的功能,查询全市所有登记备案过的房源信息,细致到地址、面积、价格、装修情况等。

“该规定不仅是通过行政监管手段来对市场行为进行震慑,亦通过技术手段和政府平台的结合,来实时监测住房租赁价格,让租房者对安居生活有一份稳定预期。”白耀华说。

此次立法还有一大亮点是明确了街道居委的监管职责。“之前的管理和认定部门主要是房管局,后来下沉到街道房管办管理。但街道房管办的工作人员也较少,群租现象数量较多,二者形成了很大差距。此次《条例》中明确街道居委、村委、业主委员会的监管职责,其对于本区域内的住房情况、人员情况较街道房管办以及房管局都更为了解和熟悉,在进行发现和治理群租房时,能够更为精准和快速,此外也能有效缓解工作人员较少,群租房现象较多,发现和处罚速度赶不上回潮的速度这类问题。”白耀华对记者说。

(文章来源:中国经济周刊)

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