监督眼陈标志 2023-05-08 10:07:46 来源：中房报

顺着项目工地的一侧便道，北京客户詹先生再次来到三亚海棠之星项目。

此次他所看到的景象仍然十分凄凉：偌大的工地已经停工，工地外围被喷绘布“包裹”得严严实实。对于车水马龙、人来人往的“国家海岸”海棠湾，工地长久停工确实是一件很难堪的事。

(资料图)

在过去的6年里，詹先生差不多每年都要来从北京飞往三亚，到项目工地看看自己的房子。但事实上，开发商至今也未能将房子交付给他。

房屋交付一再延期，詹先生为此多次往返北京与海南，最后与开发商签订了一份购房补充协议，由开发商支付詹先生违约金。但违约金仅仅支付了一年就停了。

詹先生的遭遇并非个案，在三亚市海棠之星（推广名“海棠华著”）项目，仅一期174套别墅符合交付条件的房源只有10套，实际交付了3套。

开发商就此回应称，项目部分房源及土地处于法院查封状态，去年3月份被三亚市住建局叫停销售。“主要的原因是没钱了，项目处于暂停工状态。”该负责人表示，海棠之星项目本身是挣钱的，但销售款被准备上市的集团公司抽走了。

三亚市住建局相关负责人向记者表示，海棠之星项目在法院解封前不得销售房源；项目存在未按图纸施工、违规加建问题，执法部门要求建设单位整改，尽快完成自行拆除违建部分。

上千万元买下一套停工“别墅”

“6年前，我是付全款1058万元买了一套别墅，现在项目都烂在这里了。”穿过枯枝烂叶铺满一地的停车场，詹先生来到了营销中心。

营销中心已没了当初人声鼎沸的场景，售楼人员已不知所踪。室内未开灯，光线透过灰蒙蒙的玻璃撒在沙盘上。

营销中心外墙上张贴的一则《关于暂停销售商品房的通知》，显得格外刺眼。这则由三亚市住建局下发给开发商的通知，其大意是海棠之星项目未网签房源已被外地法院查封，在法院解除查封前，开发商不得销售该项目房源。

海棠之星项目又叫“海棠华著”，位于“国家海岸”、三亚五大名湾之一的“海棠湾”。一线海景项目，加上低层独栋建筑的产品定位，吸引了大批外地客户在此购房。

海棠之星项目至今已开发至四期，包括低层独栋、高层酒店及公寓产品。在销售人员口中的“绝版奢华别墅”，实际上是40年产权的低层独栋产权式酒店。

詹先生购买的是海棠之星一期项目一套78平方米的“独栋别墅”，他至今还记得6年前购房的情形——

2017年春节期间，詹先生携家人到三亚旅游期间，被房产中介人士带到三亚海棠湾看房。

在三亚巨源旅业开发有限公司（以下简称“三亚巨源旅业公司”）开发的海棠之星项目售楼处，一名售楼小姐向他推荐了78平方米的A户型的“独栋别墅”。

按照这位销售人员的说法，虽然产权登记建筑面积仅为78.33平方米，但是装修后室内使用面积可达300平方米，另外庭院面积约为150平方米，还有约17平方米的私家泳池。

78平方米的房子扩展至300平方米室内使用面积，实际上就是行内所说的“偷面积”。

詹先生曾就此提出质疑：多达200多平方米的违建，将来要是被拆除谁来承担后果？但售楼小姐向他明确表示，“偷面积”是许多开发商操作的手段，出了问题由开发商全权处理。

“别墅居住兼投资属性，我当时就心动了。”詹先生告诉记者，在老家的母亲年寿已高，前期主要给母亲养老，后期可以作为产权式酒店进行投资升值。

购房6年迟迟交不了房

2017年4月12日，三亚巨源旅业公司销售人员前往詹先生位于北京的住所，双方签订了正式的购房合同。

这套含精装修的A户型房源原总房款为1040万元，由于詹先生提出在地下室多加一个保姆房而增加了18万元费用，最终总房款为1058万元。

“按照开发商的要求，1040万元购房款分笔支付，840万元（含此前签认购书已交390万元）购房款转账到开发商的账户，200万元却转账至一家装修公司的账户。”詹先生称，追加的保姆房18万元费用，却单独汇至开发商指定的银行账户。

购房合同还约定，开发商在2018年12月31日前交毛坯房，2019年9月30日前交精装修房。2017年5月5日，该购房合同通过了当地相关部门的备案。

后来，开发商并没有按照合同约定如期交房。2018年底，詹先生从北京飞抵三亚，到海棠之星项目一期工地查看，发现工地只建好了几十栋框架，连地下室都未开挖。

之后，开发商对交房日期一再延期：先是延期至2020年6月30日交付，后又延期至2021年9月30日交房。如今6年时间过去了，开发商仍不能将房源交付给詹先生使用。

经交涉，2019年9月前后，詹先生与开发商签订了一份《购房补充协议》，开发商就延期交房问题，按日计算给购房人支付相应违约金。

“违约金支付了差不多一年，后来就再也没支付了。”詹先生告诉记者。

“这笔1058万元购房款中有一部分是我老母亲的养老金，还有一部分是借贷，每月要还4.7万元本息。”詹先生称，受3年疫情影响，他手头的生意处于停滞状态，都是靠吃老本支撑一家人的生活，“如果开发商能按期支付违约金，也能缓解一下我手头的困难。”

记者了解到，与詹先生相同遭遇的还有众多购房者。今年以来，有海棠之星三期项目购房人通过网上“领导留言板”，向海南省委常委、三亚市委书记周红波反映开发商违规售房、资金被挪用等问题。

三亚市信访局对此答复称，经调查，该项目一期违建问题已整改处理完毕，完成了分项验收手续，但因开发商拖欠施工总承包单位工程款，尚未完成综合验收；三期房屋主体已建成，幕墙已完成70％，室内装修已完成60％，园林已完成10％，因资金问题工程进展缓慢。三亚市信访局还就其他问题进行了回复。

被集团公司掏空的项目

“这个项目是暂时停工的状态，唯一的解决方案就是等银行、法院解封。”最近，海棠之星项目开发商一负责人回应记者，因为拖欠银行贷款，该项目部分房源及土地已被法院查封。

该负责人向记者介绍，海棠之星项目一期有174套房源，综合验收了102套，还有72套没有验收。目前能达到交付条件的10套，但截至目前仅交付了3套给业主。

三期129套别墅尚未验收，目前部分还处于查封状态。“三期与银行有个欠款，查封了60套房子，还查封了四期5套别墅。”该负责人称，政府监管账户里有1.2亿元资金也被查封。

记者了解到，海棠之星项目目前开发至四期：一期、三期主要是低层独栋产权式酒店，即售楼小姐所称的“别墅”；二期主要是纯酒店用房，四期为高层公寓，目前已建至16层已停工。

“本来这个项目（指海棠之星）是赚钱的，集团公司从这个项目抽走了很多资金过去了嘛。”上述负责人告诉记者，按照正常的情况被抽走的项目资金应该还回来，但是集团公司现在资金链已经出现了问题。

区域项目资金为何要被抽走呢？该负责人解释称，2019年至2020年间，集团公司准备上市，但是企业的总资产不够，就从区域项目上抽走资金，拿着项目售房款去全国各地拿地“凑资产”。

“2019年至2020年整个市场情况不太好，拿的地也不太好，价格又高。”该负责人称，企业高杠杆拿地又不能快速变现，最后集团公司也未能成功上市。

那么，海棠之星项目是怎样被掏空的呢？记者了解到，有两种情况：一是没有网签的客户购房款，这部分资金未进政府监管账户，直接被抽走挪作他用；二是进政府监管账户的购房款，企业走正常的审批流程，比如以付工程款等名义从中抽走。

詹先生等购房人提出违约金的事，当初开发商为何爽快地答应了呢？据了解，一个重要的原因是，三亚巨源旅业公司所属的集团公司在2020年前后急于上市，担心购房人维权会影响到企业上市，所以就同意了部分购房人的诉求。

“现在房子还没有全部验收完，还有装修也没有弄完，暂时交不了房。”上述负责人表示，关于违建问题，他们将按照政府部门的要求整改到位，该拆的就拆。

“至于购房人同不同意我们也没办法，反正事情闹得这么大了。”该负责人称。

开发商：等待法院解封

“现在唯一能解决的就是等银行解封以后，让四期（高层公寓）能正常拿到预售许可证，卖四期的房子，一部分还银行的钱，另一部分拿去给一至三期，甚至四期搞建设。”该负责人向记者表示，该项目预期收益还有26亿元至28亿元，整个项目大概需要20亿元左右就全部做完，项目公司并非资不抵债。

“我们的工资现在也被拖欠着，留守的工作人员也是自己掏钱叫外卖。”该负责人表示，现在能看到有个奔头了，相关工作正在推进中。

“开发商之前说了很多承诺没兑现，现在说啥业主也不相信了。”该负责人对詹先生说，“违约金等公司有钱了再说吧，现在谈这个也不现实。”

记者了解到，去年3月22日，三亚市住建局向开发商下发了《关于暂停预售商品房的通知》，责令其在法院解除查封前，不得销售该项目房源。

同时，三亚市住建局也向广大购房人发出“重大交易风险警示”，称三亚巨源旅业公司牵涉金融借款纠纷，其开发建设的海棠之星项目未网签房源及相应分摊的土地已被兰州市中级人民法院等机构查封，提醒广大购房人购买此项目房源存在重大交易风险。

最近，三亚市住建局就记者提出的相关采访事宜，专门以书面形式进行答复和说明。

三亚市住建局书面答复称，海棠之星一期项目共建设174栋别墅，于2020年8月通过第一次竣工验收面积为5731.4平方米（60栋别墅）；于2022年6月通过第二次竣工验收面积为3704.86平方米（42栋别墅）。

目前，海棠之星一期项目剩余72栋别墅，因未按图纸施工，违规加建部分未完成拆除整改，无法进行竣工验收。

三亚市住建局答复称，该项目建设单位在申请竣工验收之前，该局安排监督员前往项目现场按照建施图核实，发现一期项目存在未按图纸施工、违规加建问题，并及时要求建设单位整改。

由于建设单位整改进度缓慢，一期项目剩余72栋别墅违规加建部分不能彻底拆除，导致不能及时组织竣工验收。同时三亚市综合行政执法部门已对该项目违建问题提出拆除处理意见，并一直督促该项目落实整改，尽快完成自行拆除违建部分。

对于开发商及当地有关部门的答复，詹先生感到并不满意。最近，他多次往返北京至三亚，从一个部门到另一个部门述说自己的遭遇，希望能尽快讨个说法。