公司CRIC研究 2023-06-02 09:32:49 来源：丁祖昱评楼市
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2023年5月，南京、厦门、杭州等多个核心城市持续进行土地集中出让，但市场仍维持“整体冷淡、局部火热”的状态。
从房企来看，2023年前5月投资百强房企新增货值、总价和建面不仅与2022年同期相比均呈现下降趋势，且甚至不足2021年同期的三成。
在这其中，仅10强和百强门槛值同比提升，其余各梯队门槛值均同比下降，且降幅在15%以上。
结合5月销售情况来看，房企销售承压，多数房企没有新增供应是其中一大问题。
销售越是低迷的房企，其投资也更加收紧，导致新增货值持续高度集中于头部房企，长此以往企业之间的分化将更加悬殊。
2023年5月，杭州、南京、成都、济南、福州、无锡等多个城市进行了集中土拍，但受“少而精”供地策略的影响，5月全国土地市场成交规模仍在历史低位。
CRIC数据显示，5月份土地供应量6685万平方米，与2022年同期相比下降约37%。
土地成交方面，全国300城经营性土地总成交建筑面积为5022万平方米，与2022年同期相比下降了21%，降幅较4月份有所缩小，成交总价继续维持在年内高位。
市场热度方面，北京、厦门、南京、杭州、成都等市均在5月内举行了土拍，得益于市场信心的提振，大多数城市优质地块的土拍热度均得以延续，典型如北京两宗地全部摇号成交，厦门、南京的平均溢价率也都达到了9%以上。但是对于位置一般的远郊地块而言，底价成交依旧常见，且由于5月内素质一般地块占比有所增加，整体平均溢价率指标也出现了小幅回落。
从房企来看，在“整体冷淡，局部火热”的状态下，企业分化加剧。
整体来看，房企投资依旧低迷。2023年1-5月新增货值、总价和建面百强的总额分别为10620亿元、5129亿元和5197万平方米，不仅与2022年同期相比均呈现下降趋势，且甚至不足2021年同期的三成，投资萎缩程度可见一斑。
从新增货值百强的梯队门槛来看，2023年1-5月百强房企新增货值、总价和建面的百强门槛值分别为34.4亿元、12.6亿元和23.7万平方米，同比增长幅度分别为9%，19%和5%。
分梯队来看，仅10强和100强门槛值同比提升，涨幅分别为2%和9%，其余各梯队门槛值均同比下降。其中降幅最高的是30强门槛，降幅达20%。
不仅如此，投资分化也进一步凸显，新增货值10强的总货值为4393亿元，是后50强总货值的两倍。
结合新增土储与销售情况来看，截止5月末，销售百强房企的新增货值总额达到6465亿元。各梯队分化加剧，随着房企销售梯队的下降，新增土储的占比也持续减少。
TOP10房企新增货值占百强总量最高，达62%，较2022年同期大幅提升13个百分点。且明显与其他梯队房企拉开较大差距。TOP11-20房企新增货值占百强总量的15%，较2022年同期下降3个百分点，TOP21-30房企新增货值占百强总量9%，较2022年同期提升5个百分点，后50强房企新增货值仅占6%，与去年同期相比明显减少了16个百分点。
从企业销售门槛值的变化来看，TOP10房企不仅新增货值占百强总量最高，前5月的销售情况也更好。2023年1-5月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比显著增长33.6%至746.5亿元，同样明显与其他梯队房企拉开差距。
销售低迷对于房企投资的制约，从各梯队的拿地销售比也得以展现。截止5月末，百强房企的拿地销售比为0.12，同比减少0.03。分梯队来看仅有10强房企保持了0.18左右的拿地销售比，随后11-20强、21-30强房企的拿地销售比均在0.1左右，31-50强、后50强的拿地销售比则分别仅有0.07和0.05。
可见销售越是低迷的房企，其投资也更加收紧，导致新增货值持续高度集中于头部房企，长此以往企业之间的分化将更加悬殊。
从单月房企拿地金额来看，5月份核心城市土地市场依旧维持火热态势。
其中，华润、招商拿地超过百亿，且几乎投资均分布在二线城市。
这两家企业近三个月拿地始终保持在拿地金额TOP10，其中华润前五月拿地金额近490亿元，2023年月均拿地金额较2022年月均增长10%，1-5月拿地销售0.34，远高于行业平均。由此可见当前市场投资主导依旧是头部房企
民企方面，拿地金额TOP20中，央国企占到17个，仅龙湖、滨江、伟星三家民企。
从多幅热点地块民企参与度提升来看，一方面是优质地块依旧僧多粥少、竞争激烈，另一方面民企投资积极性正在回升。但总体而言，无论是参拍房企数量和最终成交结果来看，依旧是“老面孔”的央国企居多。
总体来看，进入5月后，整体市场销售不断走弱，此前“小阳春”需求释放殆尽，房企现金流并未得到明显改善，投资策略也是选择收敛、聚焦核心城市。
因此，未来土地市场仍将延续近期“局部火热、整体偏冷”的格局。核心城市核心地块依旧会“僧多粥少”，甚至部分城市外围区域也会因“挤压效应”产生封顶、摇号地块，竞争进一步加剧。
但对于大部分三四线城市，尤其是长三角和粤港澳之外的低能级城市，短期热度难见起色，底价成交是常态。
就拿地企业而言，未来参与投资的主体仍会以“老面孔”为主，头部的央国企以及部分地方民企参与是主力军。
