张兆娟:上市物企营收差距进一步扩大

上市公司百强 2023-05-30 13:44:27 来源:中房网

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中房网讯5月30日,由上海易居房地产研究院主办的“2023房地产及物业上市公司测评成果发布会”在香港举行。备受关注的"2023房地产上市公司综合实力榜"、"2023房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。


(资料图片)

克而瑞集团副总裁 张兆娟

会上,克而瑞集团副总裁张兆娟表示,今年上市物企的营收差距进一步扩大,表现出企业分化在加剧。从格局上看比较稳定,基本在两三年之内没有变化。物业行业去年开始已经进入新阶段,独立性比较强,相对增长比较高质、平稳,未来每年能有20%-30%的增长。

以下为文字实录:

张兆娟:各位嘉宾好,下面由我发布2023中国物业管理上市公司研究报告,这也是我们第一年发布这个报告,从市场表现、运营规模周期、运营质量、增长曲线和社会责任五个方面分析。

这次发布的是5月15日之前已经发布上市年报的在港的51家和沪深5家公司发布,资本市场表现、企业规模、质量等角度分析,今年会对个别指标有权重上的调整。

首先回到资本市场的表现,其实整体而言,无论是物业板块的指数以及股价的走势,还有目前的市盈率的整体情况看,都呈现出一样的特点,就是央国企相对来讲韧性比较强,民营企业相对来讲差距比较大,去年11月份开始,整个物业板块还有一个止跌回升的现象,同时整个物业板块比地产板块表现更好。

这是资本市场最基本的表现。

回到每股收益,整体物业板块去年的每股收益大幅下滑,虽然下滑但是也比地产板块好一些,表现更好的是沪深上市的几家物业公司,每股收益达到了0.67元。

另外看一下市值,去年的平均市值下滑接近24%,百亿以上的企业数量在减少,11家减少到2家,30亿以下的企业在增加,以前24家,今年有31家。30亿到100亿的企业15家,基本上没有变化。因为这样的头部的减少,下面在增加,所以整体上市值下滑的比较明显。这是资本市场的基本表现,因为去年整体延续了21年整体的表现。

具体做一个更细的分析,整体看一下目前的运营规模的情况。结构也比较清晰,四个方面:分化加深、格局已定、增速放缓、自我提升。

今年上市物企的整体的营收分四个梯度,百亿、50到100亿,10到50亿和10亿以下的,整个的各个梯度各家的差距进一步扩大,表现出企业的分化在加剧。

具体回到格局上看,物企相对来说,这几家比较稳定,基本上这个格局可能在两三年之内都没有办法发生变化,这个格局已定是客观的事实,这几年可能都是这样的情况。

再看一下增速,整体这两年放缓,营收同比增长11.4%,比去年下降25个百分点,我们讲地产在下降,其实物业整体的下滑也很厉害,尤其是50到100亿的大型企业基本上增速。

再看一下在管规模,也是6.2%,下滑了34个百分点,比营收的下滑更明显,这块下滑最明显的是10到50亿的企业,都是由原来的71%下降到18.6%。

整体的和约面积也是延续下滑的趋势,比去年同期下降24个百分点,这个梯度都有不同程度的下滑。当然整体下滑的原因核心一方面在于地产关联方的持续降低,在管面积降低有关。同时我们发现去年为什么和约面积下滑严重,跟整体的收并购下降有关,去年只有66个收并购案例,关键总金额只有119,是前年的1/3,收并购这块可以看出来整体市场相对来说趋向于理性,而且明后年会再下滑。

判断未来可能性在自己的关联方30%,另外拓展的要达到70%。所以对物业行业的同仁来讲,未来同样项目的拓展可能都有一个核心的动力,所有人都要存量竞争,竞争压力也很大。

运营质量来讲,整体的运营下滑比较明显,另外我们整体的经营风险在增加。首先第一个,双利在下降,毛利率和净利率的比例在下降,尤其是净利率,去年的12.6%下降到今年的6.0%,确实下滑的比较明显,过往这么多年都没有碰到过。

核心的原因在于跟去年的本身规模扩张有关,平均的运营成本率上升有关,整体合在一起导致目前的盈利能力的全面下滑。因为盈利能力全面下滑之后,我们发现物企的整体收益率目前只有7.1%,对物企来讲也是下降特别明显的。盈利能力方面双利下降,确实延续了2021年增收不增利的现象。

回到物企的经营风险来讲,整体我们的资产负债率这几年没有变化,差不多在45、46、47%左右,不管是大公司还是小公司都保持在这个基数上。虽然净资产负债率不高,但是我们经营型现金流下滑的太研究了,43.9%,248降到今年的140,而且小型物企下降更严重。

经营风险的核心原因在于应收帐款,对于物业公司来讲,应收帐款这么多是比较大的影响。

再看一下我们的经营效率,反而在提升,整体人均在管面积达到6800,但是人均净利下降了,出现了增员减效的现象,人员在增加,但是人员创造的效率在下降。

第二个经营效率是所有的物业公司一直在持续努力的,也是我们一直想提高单城市的项目密度,如果从公布的37家数字来看,均值已经达到了153万方,是有比较大的提升的。全国性企业,包括大企业的整体的在管面积更高,200多万方,都是比较好的效果。但是所有的企业都提到未来的几年持续的提高,未来这块的数字会更大,这是经营效率的情况。

另外,整体的经营质量上,我们还把研发投入,大家在数字化、科技化的投入很大,无论是服务的平台打造还是维修的升级,整体的运营管理,绩效方面,这些企业都做了比较大的投入,而且已经成为了标配,现在的创新也很多,整体的建设投入也在持续的提升。

以上这部分讲的是我们整体的运营质量,双利下降,质量不太好。

最后再看一下对于物业公司来说,长期的住宅物业之外,我们还有第二市场曲线,目前来看第二增长曲线已经显示出该有的担当。

之前我们先看一个数字,去年因为一些原因不好开展,去年的基础物管占比提升了61%,在市场最难的时候你发现基础物管的收入是我们物业公司的压仓石,未来希望物业公司基础物业这块继续做好。

第二个数字,我们发现确实由于关联企业的影响,占比持续下降。增值服务的应收总额上来了,未来随着外部环境的改善,所谓的物业家的服务,社区服务这块会释放更大的潜力,而且我们跟企业中也发现了这块的优势。

单独说一下商管服务,已公布的八家公司的商管服务,营收增长了12%,毛利率没有低于30%的,个别企业高达70%,未来商管怎么布局,是提高我们经营质量和改善商业特别重要的。

另外我们再看一下,大家都在提的城市服务,去年公布的13家企业整体营收已经突破了100亿大关,而且整体的平均增长率33.5%,这个数据就比较科学了,比增值服务的增长更好,物业公司布局的城市服务板块目前已经在担当比较重要的任务了。从整体的情况来看,社区增值,非住里面的商管和城市服务已经承担了该有的第二增长曲线的职能。

最后再看一下社会责任,我们也看一下纳税,物业这边纳税总额也是在下降了,下降了7.3,平均纳税一亿多,头部企业纳税占了60%。另外我们发现提供就业就是好行业,物业公司提供就业是比较好的,上市公司的从业人数超过100万,按自有员工和外包员工的比例来看,光上市公司提供的人数就有3、4百万,也是行业就业的核心的重要的基数。

另外,虽然一些个别的企业只有几个亿的收入,但是无论是绿色管理体系还是低碳运营,服务品质,物业公司都在做一些积极的探索,而且承担比较重要的社会责任。

以上就是我们2022年整体上市公司的年报的分析。

未来我们认为物业行业来说,去年开始已经进入新阶段,无论是独立性还是增长性,独立性比较强,相对增长比较高质的平稳,每年20、30%的增长,另外未来在效率高、质量好、服务社会方面发挥更大的作用,谢谢大家!

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