市场编辑部 CRIC研究 2023-07-11 08:49:01 来源：丁祖昱评楼市
扫描二维码分享2023年上半年，新房供应可以用“节制”来形容，前5月120个重点城市新增供应10621万平方米，同比下降5%，较2021年同期“腰斩”。在经历了6月年中冲刺的放量后，7月新房供应再度进入低迷期，同环比齐跌，绝对量回归至5月水平。
造成这样的原因，主要由两部分影响，一方面是在低迷的市场行情下，房企不愿推货，另外一方面则是在2021年及2022年连续两年土地市场成交规模缩量影响下“无货可供”。
(资料图)
相对于房企推盘的主观意愿，地市缩量的客观制约或在一定程度上影响整体行业规模。
从目前来看，我们认为，今年全国商品房总销售面积或将在去年基础上下跌5%左右。
2023年至今，供需两端制约下，楼市复苏动能持续放缓。
据CRIC调研，7月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1019万平方米，同环比降幅预计为24%和29%，前7月累计供应面积将达到8486万平方米，累计同比回落8%。
当前整体供应略有疲软态势，6月虽有放量但绝对量尚不及3月和4月水平，而7月预期回落至5月水平。各能级供应普降。
具体来看，一线高位回落，环比下降31%，同比下降11%。除了广州环比微增4%之外，其余城市较上月均有不同程度缩量。北京、上海降幅较为显著，7月供应量均不及上半年月均，随着短期市场热度转降，房企推盘积极性也略有回落。深圳7月供应量虽不及6月，但同比增幅达32%，前7月累计同比增幅达40%，在4个一线城市中居首。房企推盘热情相对高涨，据不完全统计，7月份深圳将会有10个楼盘上新，近6000多套房源计划入市。
二线城市虽然同环比齐降，但是跌幅不及一线和三四线。从绝对量水平来看，无城市单月供应超过100万平方米，部分城市供应提速，以长沙、重庆、郑州、天津、福州等弱二线城市为代表，7月环比持增。宁波同样迎来了供应放量期，环比涨幅翻番，显著高于去年同期。相较而言，成都、厦门、南宁等迎来阶段性回调，7月供应规模显著回落，环比跌幅均在7成以上。
三四线则进入供应低迷期，我们调研了长、珠三角部分重点城市诸如无锡、常州、徐州、漳州、泉州等，仅泉州、无锡两城单月供应规模超过10万平方米，除泉州同环比齐增外，余下城市全线飘绿，低迷的楼市行情也使得房企整体推货积极性并不高涨。
房地产市场供应下滑，一方面主要受到成交行情低迷影响，房企推盘积极性不高，另一方面，近两年土地端成交不济也成为了限制供给放量的客观因素。
CRIC数据显示，市场大环境遇冷背景下，2022年土地市场成交规模较2021年同期有明显下滑。2022年全年，全国300城土地成交建面和成交金额在2021年的基础上再次下降，同比下降36%和32%，成交建面降至近十年新低。
分能级城市来看，无论是成交建面还是成交金额，各能级城市土地均不及2021年同期水平。其中，一线城市总成交规模为3644万平方米，较去年同期下降了38%。二、三线城市成交规模同比去年同期分别下降了38%、35%。除西安、宁波、合肥等少数城市成交规模较去年同期有所上涨外，其余的二线城市成交规模大都同比为负，且同比降幅多在40%以上，规模收缩较为显著。
不仅如此，据克而瑞研究中心发布的《2022年中国房企总土储货值排行榜TOP100》显示，总土储货值TOP100的房企中，仅有6家房企总土储货值超过万亿，较前两年减少2家，总土储货值低于1000亿元的房企数量快速增加至31家，而且，总土储百强中有六成房企的总土储货值都在3000亿元以下。
从刚刚过去的2023年上半年土地市场来看，大多数城市没有如期完成上半年的拟供应清单，土地市场成交规模仍较去年同期进一步走低，即便是土地市场表现较好的一线城市，较2022年同期交易量也出现了较大幅度的下跌。
土地与新房的关系就如同面粉和面包，充足的土地才能支持新房的供应，全国土地成交的连续下滑，目前已经开始在一定程度上制约新房市场的供应。
对比2023年各大城市的成交和供应情况来看，城市分化正在持续加剧。各大房企基本选择“以销定产”模式，只有预估去化不错的区域和项目才会加推。
受其影响，短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域，譬如北京、上海、杭州、成都、合肥等，多数企业会选择加快新盘入市抢占市场，尤其是增强改善盘的供给。
与之形成鲜明对比的当属内陆弱二三线城市，新房供应还将进一步回落，以去库存为主。
从我们对28个重点城市7月供应的盘点来看，目前改善接棒刚需，成为支撑市场新生力量。不过考量到改善客群存在基数有限，短期内市场观望情绪依旧浓厚，对于成交回暖的促进作用也将十分有限。因而7月整体成交同环比仍将下降，累计增幅也将进一步收窄。
其中，短期内供给节制，优质产品占比较高的城市，诸如北京、杭州、成都、合肥、深圳、苏州、长春、厦门、福州、无锡、常州等，成交放量程度有限，整体市场热度、去化率水平保持稳中有增。
弱二三线城市，如长沙、重庆、郑州、天津、昆明、泉州等，7月供应主要还是以主城或近郊的刚需产品为主，考量到这些城市基本在3-4月已经迎来一轮需求集中释放，目前基于刚需购买力消费降级，市场趋于低迷影响信心修复等不利因素，短期内成交难有放量空间。值得关注的是，这些城市后期刚需盘的集中入市也会使得短期内同质化竞争加剧，营销战、价格战无可避免，整体房价或将面临进一步下挫的风险。
至于那些供应缩量或是供需错配的城市，7月成交大概率延续会降势。
总体来看，短期房地产市场供给难有放量可能。一方面，在行业销售规模缩量和价格缓增的大趋势下，为保证行业周转指标的安全性，在近一两年内减少土地交易量是大势所趋；另一方面，2023年的预供地清单在2月份方才发布，延缓了大多数城市的供地节奏。因此，我们预计全年土地交易规模仍将维持低位。
在供给限制、房企推盘积极性不高、市场信心不足等多种影响下，2023年全年，不管是房地产开发投资增速还是新开工，甚至最后的销售情况，都将受到较大影响。
