万物云的“蝶城”故事｜冷眼看财报

资本市场喜欢故事。3月28日，万物云（02602.HK）就带着科技新故事“蝶城”来到2022年度业绩会现场。现场投资者和线上参会的媒体无疑都被这个新概念吸引了，大家纷纷提问蝶城的现在和未来，忘记了财报上的利润下跌、增速放缓等问题。（打开房向标，了解更多地产新闻）

业绩差强人意，股价跌3%

作为万物云上市后的首份财报，2022年业绩不算太让市场满意。财报显示，2022年，万物云营收301.06亿元，同比增长27%；毛利42.30亿元，同比增长5.2%；毛利率为14.1%；年内利润为15.86亿元，同比下降7.5%，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）为28.40亿元，同比增长7.6%；全年经营活动所得的现金流量净额为27.56亿元。

【资料图】

截至3月28日收盘，万物云股价跌约3%，报36.3港元/股。

不过，“增收不增利”不单是万物云的问题，也是多数上市物企面临的挑战。此前已发布业绩预告的上市物企中，大部分物企利润出现不同程度下滑：碧桂园服务预告税前利润同比减少34%至40%，净利润同比减少45%至51%，归属母公司净利润同比减少51%至57%；绿城服务预告公司未经审核的核心经营利润及未经审核的权益股东应占溢利，同比分别下降5%至10%，及30%至40%。

具体来看，在基础物业业务方面，万物云住宅物业服务收入148.11亿元，同比增长30.3%，在管住宅项目数量3446个，较上年增加623个；商业物业及设施设备管理业务收入75.45亿元，同比增长42.7%，在管物业和设施管理项目数量1829个，较上年增加264个。

科技业务方面，来自BPaaS解决方案的收入为9.93亿元，同比增长56.7%，毛利率32.9%。来自AIoT解决方案的收入为13.85亿元，同比增长13.9%，毛利率30.7%。

值得一提的是，万物云来自于非万科的第三方项目已达67.7%，与开发商相关的增值服务目前占比只有9.7%。

“之前对万科物业主要有两个诟病的声音：第一是万科物业做住宅虽然好，但是只会做住宅，现在万物云通过跟戴德梁行的并购整合，实现了万科物业做住宅，万物梁行做商业的两翼齐飞。”朱保全说，“第二是诟病万科物业虽然好，但是项目都是万科的，现在我们67%的项目都跟万科无关，多元客户策略一定会让我们更加稳健。”

故事值得期待，预期改善效益

业绩会上，最受关注的话题是万物云的“蝶城+”战略。

财报显示，“蝶城+”是万物云正在构建的产业互联生态。所谓蝶城，是指在3公里半径的地理空间内，围绕居民生活与资产服务需求，基于空间物联技术及应用，构建的社区共享服务网络。通过打破传统住宅物业围墙，人员调度从小区内变为跨小区，让效率得以提升。

根据业绩报告，2021年，万物云已具有459个蝶城，至2022年蝶城总数增长到584个。2022年，万物云完成提效改造38个蝶城，涉及329个项目，实现收入8.2亿元，相关投入改造约1.6亿元，在当年实现超过3000万元的提效，作用至全年可提升4%的基础住宅物业服务毛利率。

为什么会出现蝶城？朱保全在业绩会上表示，这是思考住宅物业管理如何可持续发展得到的结果。

“万科物业走向市场后，我们希望做快速的拓展，最快的办法就是把隔壁小区的业务拿下来，两三年之后，就发现小区形成片区了。”朱保全说，“然后我们开始思考如何把围墙打开，这时候想到用智能硬件盯好现场岗，让人变得更灵活，可以做3公里半径以内的服务，然后就有了今天几百个这样的蝶城圈。”

蝶城战略成功与否如何评估？朱保全认为有4点可以考察：一是底盘持续增长，二是对住宅物业流程的变革，三是对家装业务的增长，四是在这里产生新的生态机会，这样的蝶城模型就算成功了。

“我们今天已经不再说做蝶城了，而是反向提出了一个‘蝶城+’的概念，这里面蝶城就是一个三公里劳动力调度平台，然后可以反向加住宅物业、加家装修缮，用万科物业的品质来去改变在一个蝶城里原本的小散服务机构。”朱保全指出。