坚持“诚稳谦”经营理念

彰显企业战略价值力

标签通常是企业价值面貌的最直观表现，也是区别于行业内其他企业的差异化特征。

港龙中国的标签可以用三个字概括：“诚、稳、谦”，这也是企业的根本经营理念，指引着企业稳步向前行进。

立业之本—诚，坚守契约精神。

创业至今，一直倡导做人做事，坦诚为先，守信为本，并以身作则。“诚信”作为港龙中国核心价值观，强调“知行合一、值得信赖、公正公平、合作共赢”，并付诸实践。港龙中国连续多年获得“守合同重信用企业”称号，这是政府的肯定；凭借良好的口碑，很多同行及资方积极和港龙中国合作开发，这是合作伙伴的信任。

经营理念—稳，坚持稳中有进。

行业增速下行的态势已经非常明确，高杠杆、高风险的发展模式已经无法适应行业发展。港龙中国则坚持稳健发展风格，不盲目追求突破性规模增长，对于规模、战略、策略、落地等所有规划都坚持稳字当头。

管理之态—谦，坚信学习共赢。

相互合作，优势互补是很多企业谋求长久发展普遍采用的方式，通过学习，学习合作方的优势和经验，更好的指导于企业自身实践。2015年起，港龙中国便开始与不同对象合作，包括组织架构改革、管理提升、战略实现等等。在项目合作上，通过合作尽量达成项目利益最大化，进而实现股东利益最大化。企业的标签彰显着企业的价值取向和战略气质，向行业传递出企业的思考和经营做事的风格和底色，港龙中国的标签也是实实在在的刻画着企业战略思考，以诚信立身于世，保持着稳健发展的风格和基调，不断学习，持续迭代，为长期发展奠基。

“稳健”发展观贯穿始终

铺设持续上行道路

在港龙中国的发展历程中，“稳健”发展观贯穿始终，这为其积淀出更强的抗风险能力，在当前环境下，其先发优势更加明显。

不盲目追求高目标，工作充分，业绩自然释放

港龙中国对于销售业绩并没有特别强调，也没有高调追求规模，而是将一切能做的工作做好，销售业绩即可自然而然的实现。

2020年，港龙中国实现销售业绩313.2亿元，同比增长约20%，2021年上半年，港龙中国的销售业绩目标顺利达成，实现销售业绩178.53亿元，同比涨幅58.3%。这一理想成果与企业的项目分布、产品属性、营销模式密不可分：

1、 项目分布于基本面较优、需求支撑力较强地区或城市，抗风险能力更强。

2、产品类型搭配完善，满足消费者不同类型需求，消费者的刚需、改善型需求均能实现。

3、 营销模式迭代创新，助力销售业绩有序释放，具体来看，表现为：

其一、自渠与外部渠道相结合。不同的地区、城市对于营销团队的要求不同，企业根据不同城市的实际特点采用不同的营销渠道，灵活调整，确保营销效果的最大化。

其二、营销方式多元化创新，强力引流。由于疫情这一因素的催化，房企在营销方式也在不断创新升级，线上营销越发占据主流。港龙中国同样也是采取线上、线下相结合的营销方式，线上渠道包括抖音、微信小程序等，通过拍摄连续剧、短视频等方式蓄积流量，粉丝做精做细，线上线下活动一致，企业也在致力于更好的打通线上线下渠道，更大程度促进线上流量变现。

其三、社区维护，培养消费者信任感。在营销端，港龙中国也在不断寻求突破，如社区营销，通过业务员本身与消费者积累联系，持续沟通，通过长久的经营，培养出消费者对于业务人员和企业的信任感，这样更有助于交易的达成。

除此之外，港龙中国也实现了互动营销，将不同案场串联起来，让消费者的异地购房更便捷，通过完善贴心的服务，进一步拉进消费者与企业之间的距离，培养消费者的信任感和忠诚度，最终服务于业绩释放目标。

财务报表数据是企业经营成效的最直观反映，2021年上半年，港龙中国实现收入和利润的同步增长，营业收入48.59亿元，同比增长183.6%,毛利润11.39亿元，同比增长73.6%，截止2021年6月30日，合约负债较2020年年底增长18.6%至249亿元，是2020年已确认收益的6倍，为未来的收入提供有效保障。

坚持有选择的深耕聚焦，效益优先

做好投资布局是企业良好发展的基础和先决条件。港龙中国在投资上有明确的原则指引，确保投资战略的执行对企业发展形成正向推动力。

1、坚持“深耕长三角，布局大湾区”。从当前企业的布局情况来看，港龙中国已然实现了核心城市群的全布局，大本营长三角区域更不必说，江苏省主要以二三线城市为主，安徽、浙江的布局稳步推进；粤港澳大湾区已在广州、惠州落有项目。大湾区土储占比超过15%，未来还会浙江、安徽、广东等二线、强三线城市布局，同时，不排除机会性进入高潜力发展城市。

2021年上半年，港龙中国新增土地储备7幅，均位于企业深耕的江苏省，总面积91.9万平米，其中，新进城市3个，拿地权益金额16.8亿，权益平均楼面地价为4713元/平米，另外，8月份，港龙中国进一步丰富了在安徽的土储，也成功实现了大湾区佛山市的进驻。

截止2021年6月30日，港龙中国共计拥有土地储备总建筑面积1075.7万平米，按省份及区域划分，江苏省占比58%, 浙江省占比7%，合共65%，安徽省占比13%，长三区域占比合计达到78%，大湾区占比15%，核心城市群深耕力度进一步加强。

2、严守投资纪律和原则，效益优先不盲目。港龙中国在投资拿地上有严格的纪律约束，做出投资决策时会综合考虑城市基本面、市场情况、政策趋势及企业资源禀赋进行城市筛选，以2021年上半年新进入城市为例，主要为大都市圈（长三角）二三线城市，基本面良好，市场量价平稳趋势向好，库存健康，去化周期在10个月以内，同时项目净利润率、年化自有资金回报率等核心指标须符合基本卡位指标。

2021年开始，22城市率先实行宅地供给“两集中”政策，由此，多城市热度高企。港龙中国出于效益和盈利考虑，避开高热的22城市，转向其他城市寻找利润有保障的地块。

3、坚持合作共赢，减负控风险。行业竞争加剧，资金获取难度加大，很多企业都会选择以合作方式减轻自身压力。港龙中国也在合作上保持开放态度，通过联合拿地降低拿地成本，提升获地概率的基础上控风险提效率。审慎选择合作伙伴，优选核心价值观、合作理念一致的合作伙伴，并兼顾到产品品质、营运效率，实现资源互补，效益最大化。

4、多措并举，多元创新拿地方式。总体上看，拿地难度整体提升，出于控制风险的考虑，港龙中国在拿地方式上也做了优化升级，招拍挂、城市更新、勾地等多种方式相结合，有效提高投资效率。

坚守稳健的财务底线，“三道红线”持续为绿档

2020年8月“三道红线”政策出台，当企业的净负债率、剔除预收款的资产负债率、现金短债比都符合标准时，企业则属于绿档。虽然三道红线首批试点企业仅有十余家房企，但实质上，金融机构在贷款发放、部分城市土地出让时，都会将“三道红线”指标作为最核心参考之一，如果“三道红线”指标表现较差，则企业可能无法获得资金，无法参与土地市场竞拍，这无疑是堵着了企业发展之路。所以，各个企业都在根据政策要求，推动企业自身的减债降负工作。

从数据层面上看，三道红线约束的三个指标，港龙中国都处于绿档范围，2021年上半年，现金短债比1.7倍，净负债率25.1%，剔除预收款后的资产负债率68%，截止2021年6月30日，在手现金余额 64.9亿元，即使达到两观察中规定“买地金额不得超过年度销售额的40%”的硬性上限，企业的“三道红线”指标仍将处于绿档范围，也就意味着，企业拥有相对充裕的资金储备，当其他企业在着力降杠杆、去杠杆时,港龙中国仍有一定的杠杆空间可以利用以提高自身发展动能。

未来，港龙中国仍将坚持稳健的财务策略，保持各项财务指标在合理健康水平，加大回款管理、开拓多元化的融资渠道，通过合作开发等方式扩大资源渠道，降低融资成本。

提质增效

不因管理约束经营

行业利润率下滑已经成为共识，土地红利、金融红利、人口红利等都在逐步弱化，房企普遍开始寻求管理赋能、组织提效。自2020年起，港龙中国便开始围绕“提质增效”的大逻辑进行组织的调整和优化。

1、迁址于新总部，彰显新的精神面貌。港龙中国起家于江苏，2019年总部由江苏搬至上海，又计划于2021年四季度将总部迁至新大楼，这无疑向外界传递出企业积极向上的精神风貌，更好的吸纳行业内优质资源。

2、组织架构适配，不因管理约束经营。为了更好的应对于行业的形势的挑战，多数企业都会进行组织架构和管控模式的调整，港龙中国也在根据发展所需进行组织优化，2019年9月，由原先总部直管项目的两级管理模式升级为“总部—区域—项目集群”的2.5级的管控模式,也已形成稳定的六大区域，这样的架构和模式能够最优化的实现沟通交流，管控半径适宜，不因管控半径太大而存在管控难度，进而约束企业经营，也不因管控半径太小而存在组织冗余、人浮于事的情况，造成资源的浪费。

3、职能升级，总部与区域权责明晰。总部角色转变，战略层面统筹，由运动员升级为裁判员、教练员。区域作为实际的一线，需要为区域的经营管理承担更多责任，总部会根据区域的发展情况进行弹性授权，实力较强，发展状态更好的区域能够拥有更多权限，反之，则需要总部予以更多的扶持和帮助。各个区域之间存在一定地理区域和权责约束，避免为抢地或抢资源而造成无序竞争和内耗。

大服务阶段

以产品和服务践行长期主义

行业竞争进入白热化阶段，竞争的焦点落位于更好的把握消费者需求。紧跟消费者需求动向者，才能够在未来更长期的中掌握先发优势。

把握行业趋势和消费者需求，最根本的着手点就在于提供了怎样的产品和服务，港龙中国也是在产品和服务两端持续创新升级，解决客户痛点，感知客户诉求。

随着生活水平的提高，消费者的住房消费需求也有了明显升级，小户型更注重复合型功能，可变性增强；改善型客群更加注重舒适度、更注重居住的体验感，港龙中国则在需求变化的基础上对自身的产品进行优化升级。在产品上，对产品进行全方位梳理，了解各个产品的优势和缺点。在户型设计上进行改良升级，为产品纳入更多复合型功能，提升室内空间利用率，无效室内面积进行改造重整，提高居住舒适度。多维度打造产品的差异化竞争优势，坚持标准化的基础上，针对地方实际需求和市场特征加入定制化要素（如广州增城项目，每个户型都做到南北通透，更适应大湾区气候特征，居住体验更佳）；对于已经推出市场的，识别度较高的产品则要固化其现有优势，提高企业在市场中的竞争力。

2020年，港龙中国提出全新产品价值体系MorePro社区，这是企业服务于消费者需求的根本入手点，并不断进行创新升级，如MorePro咖啡吧。在港龙中国的规划中，MorePro社区仍将持续推动下去，从开发和物业两个维度，把与客户相关的场景（如亲子一体化场景、专属适老化场景、全龄社区场景库）、生活服务的内容全部纳入其中，做好全周期的客户服务，做好业主体验。

2021年，“碳达峰、碳中和”首次被写入政府工作报告，绿色发展正式上升到国家战略，绿色发展成为未来长期趋势。港龙中国也在持续践行绿色发展理念，在建住宅项目中，绿色建筑的总建筑面积为647.5万平米，占比为95%，以一星级和二星级为主；长三角区域绿色建筑实现率达到100%。

在MorePro产品体系中，港龙中国也在注重融入绿色健康因素，通过社区健身空间、全龄化社区设计、更精细的采光通风户型设计、高净化率的新风系统和室内消毒系统、直饮水系统、绿色环保建材、以及建筑隔声系统，将健康建筑所倡导的空气、水、光、声等要素融入MorePro的产品设计理念中，打造适老化、全龄化的绿色健康社区，为消费者提供更高舒适度、更绿色、更健康的居住体验。

行业到了新的阶段，粗放式发展逻辑已不再适用，从长期化的视角出发，迎合市场趋势和潮流，并充分利用好自身的优势，企业才能更好的掌握发展的主动权，由于持续稳健发展观的坚持，港龙中国已然走在了长期主义的路上。

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