经济学家热议房地产前景：金融16条后市场是否会企稳？

12月3日，参加国际金融论坛(IFF)2022全球年会的经济学家认为，纾困房地产行业的“金融16条”政策的出台，代表着监管层对房地产行业的救助从之前“零打碎敲”的模式转为更加系统性的扶持，预计地产企业融资问题将得到有效改善。

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尽管如此，他们认为，此轮房地产行业的下行除了融资政策收紧外，还有城市化进程放缓、潜在经济增长率下降、人口老龄化、新冠疫情等诸多因素的影响，整个行业企稳可能仍需时日，特别是需要更多支持销售端的政策。

中国人民银行、银保监会11月中旬发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从稳定房地产融资、做好“保交楼”金融服务、保障住房金融消费者合法权益、做好受困房地产企业风险处置、阶段性调整部分金融管理政策、支持住房租赁金融等6个方面出台了16条具体措施，被业内称为“金融16条”。

“政策从去年底开始已经有所宽松，但都是救助某些企业的某些保交房项目，没有意识到整个房地产出现系统性下行。从最近出台的‘16条’看，政府已经意识到这一点，开始系统性帮助房地产(行业)，涉及贷款、发债、信托、政策性银行等各个方面，保障开发商资金的流动。”瑞银投资银行亚洲经济研究部主管及首席中国经济学家汪涛在会上说。

渣打银行大中华及北亚区首席经济学家丁爽也表示：“近期的一系列措施是从原先的零打碎敲解燃眉之急的方式，转变成更为系统性的措施，包括开发贷款、建筑贷款，抵押贷款等，还有一个比较重要的是涉及到并购。因为最后如果能够让行业恢复正常，可能还是要通过重组、收购来解决。”

“整体上看，上述措施，加上‘三支箭’，贷款、债券、再融资，这些手段推出来，给人的感觉是解决问题的紧迫性正在增加。”他说。

不过，经济学家普遍认为，尽管“金融16条”将有效促进房企融资端恢复，但房地产市场的企稳仍具有一定的不确定性。

安信证券首席经济学家高善文打了一个比方称，之前很多房企可能是在“ICU”(重症加强护理病房)里，或是在去“ICU”的路上，有一些进了“火葬场”。近期的政策是让没有进入“ICU”的尽量提前救治，不进“ICU”；进了“ICU”的尽量不要去“火葬场”，下一步的目标是把多数房企能从“ICU”里救出来、然后送到“普通病房”里。

“但是，你如果指望它在‘普通病房’里马上就能活蹦乱跳地参与火热的建设，可能想多了，这需要时间，何况现在还在‘ICU’里或在去‘ICU’路上的是不是已经转入‘普通病房’，恐怕还要再看。”他说。

野村证券中国首席经济学家陆挺进一步指出，导致此轮房地产行业下行的主要因素有四个：一是城市化趋缓、人口老龄化、潜在经济增长率下降等趋势性因素；二是整个行业自2018年起就处于下行周期；三是新冠疫情冲击；四是金融、融资端猛烈的收缩政策。

“这四个因素中，真正改变的只有融资端，其他都没有改变，尤其是在疫情方面，如果没有真正地摆脱疫情，我们要看到清晰地、大幅度的房地产的反弹，可能性是比较小的。”他说。

此外，与会经济学家认为，除了对房企融资端的支持，整个行业要企稳，可能还需要出台更多销售端的支持政策。

平安证券首席经济学家钟正生指出，如果销售端起不来，目前的纾困政策只能起到暂时的止血作用，房企可能积累更多库存，只是把房地产的风险往后推延。“销售端起来才能带动起来整个产业链。”他强调。

丁爽也表示，对房地产行业来说，最终还是要看需求端、房屋的销售数据能不能上来。如果看短期，保交楼的问题解决，后面还有楼价的问题。如果有潜在需求的购房者看到楼价开始稳定，此时需求端会出现比较大的改善。

汪涛更是直接建议，进一步下调按揭利率，降低首付比例。

在当天的论坛上，西班牙对外银行亚洲首席经济学家夏乐表示，国外投资者经常讨论的一个问题是，中国房地产行业会不会重蹈上世纪九十年代日本房地产泡沫破裂的覆辙。他们也非常希望知道什么样的政策，能够帮助中国的房地产实现“软着陆”。

高善文回应道，1990年代初，日本房地产泡沫破灭有两个很重要的背景，而这两个情况中国都不具备。一是，在日本房价大幅上升的过程中，日本朝野上下均不认为有房地产泡沫，但中国从2013年开始，部分政府官员和学者就在呼吁，要警惕出现泡沫。2011年后，监管层防范和挤压泡沫的行动就没有停止过。

第二，高善文指出，日本房地产投资占GDP的比例从1985年开始上升，1987年后更是急剧上升，直到泡沫破灭才一路向下。而中国房地产投资占GDP的比重峰值出现在2013年，2014年后一路下行，2019年后，我国房地产投资占GDP的比重比很多国家都低。

尽管如此，钟正生认为，日本房地产的崩盘依然对中国具有启示作用，国内监管层、金融机构都需要防微杜渐。

他指出，一方面，日本房地产崩盘后，金融机构的不良债权问题暴露得非常明显，但是耽误了10年多才彻底解决。这个问题对中国的启示是，金融机构要对房地产的风险暴露有一个清晰的摸底，有明确的处置方式，不要无限期的拖延。