与绝大多数城市一样,楼市的“金九银十”在上海也未如期而至。


(资料图)

到了11月份,市场积极信号不断传来,新房成交量开始回升,多个项目开盘售罄,成交均价也保持在中高位运行,同时二手房成交在持续了三个月的回落后开始企稳。

但市场仍分化明显,各区域间冷热不均。另外,新盘入围积分降低,不少红盘也被弃号,二手房挂牌量在短期内上升,令买房市场的观望情浓厚。

如今全国性利好政策频发,房贷利率保持低位,企业融资端的“三箭齐发”,“保交付”再被提上议程,可较大程度上提振购房者信心,上海楼市也有望进一步回暖。

量价齐升

经历了10月的冷静后,上海新房成交在11月大幅回升,量价齐涨。

根据上海链家研究院数据显示,11月上海全市共成交新房8838套,环比增长91%,同比增长47%;成交均价64212元/平,环比增长6%,同比增长12%。

从成交区域来看,浦东成交1915套,均价为67344元/平方米,领跑上海全市,其次是闵行和青浦,分别成交1798套和1467套。

从网签数据来看,11月上海新房共成交约9506套,成交量较10月大幅上涨87%。

2022年前11月,上海累计成交套数78351套,同比下降7%;成交金额5658亿,同比增长7%;成交均价63455元/平,同比增长15%。

在全国多个热点城市新房市场仍继续降温的环境下,上海走出了独立行情。在不少上海业内人士看来,这与上海充足的供应有很大关联。今年前七批次共入市275个项目,近8.6万套住宅,面积961.5万平方米。

与去年集中供应体量相比,虽然项目总数减少2.1%,但供应套数增长5.0%,供应面积增长6.2%。这表明,今年供应的单个项目的平均体量高于去年,使得整体供应量高于去年全年。

从累计开盘情况来看,今年前11月的累计开盘套数较去年也有较大幅度增长,同比增长54%。

尤其是11月成交大幅增长的背后,正是依靠供应量的助推。上个月,上海共计入市33个项目,相比10月多出了近10个楼盘。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为,目前供给端依然充分,且明年的供应体量预计也不低,叠加供给侧诸多利好以及后续需求侧利好的可能性,有望继续拉动成交向上。

除供应量外,供应结构也不可忽略。

从前六批次的认购情况来看,触发积分的项目不断减少,尤其是远郊盘、非地铁盘的去化更难,购房者相对谨慎。

而第七批次市区核心区域多个楼盘入市,成交数据明显反弹,既是对市场的试金石,认购和积分触发情况受到密切关注,也才能真正反映当下市场的实际需求,为后市起到指示作用。

至于二手房市场,成交量自7月达到成交小高峰2万套之后,8月以来已连续3个月回落。到11月,成交量开始企稳,与10月基本持平。

据上海链家研究院数据,11月份上海共成交二手房1.6万套,环比下降2%,降幅较前值有所收窄,同比增长9%;成交均价41825元/平,环比增长6%,同比增长11%。

可以看出,无论是新房还是二手房,上海市场的表现都比预期中更具韧性。

隐忧渐显

上海楼市新房在量价回升之余,也有一些市场状况值得关注,如二手房市场的量增价跌、购房者观望情绪浓厚、各区域分化增大等。

以新房市场为例,隔月一次的集中供应,致入围门槛降低、红盘也出现“弃号”等现象。

根据规划,“十四五”期间,上海新房供应量每年8万套,而今年已经供应约8.6万套。不仅超过了规划量,甚至第八批次也有近期推出的可能,届时市区改善项目大比例增加,供应量可谓“井喷”。

也因如此,热门板块的优质项目不再被“社保巨子”垄断,部分中低分购房者也有机会认购;无需积分不再属于外环外项目的专属,中内环红盘也频现不触发积分的情形,包括普陀万里、浦东北蔡和徐汇长桥等板块的项目。

11月开盘的33个楼盘中,有31个楼盘参与公证摇号,其中有约13个项目触发积分制。

而且无论项目冷热,越来越多的项目也被弃号。比如建发华发缦云1101号清盘,弃号率39%;保利珑誉658号清盘,弃号率51%;天安1号虽售罄,但弃号率约41%;大华锦宸府,近40%的人弃号。

此外,上海第四批次土拍仅推出6幅宅地出让,与前三批次平均36宗地块相比差距较大,也是当前新房市红盘减少的原因。

业内人士分析,中心城区新盘积分下降,郊区销售压力继续增大,在限价造成利润率普遍不高的情况下,叠加房企周转速度减慢,拿地积极性减弱也在意料之中。

当然,不止是新房,上海二手房市场也迎来转向时刻。从成交的量价来看是正企稳,但挂牌量却在急增。

数据显示,进入“金九银十”以来,上海二手房挂牌量连周上涨,连创新高,已从九月初的5.7万套,增加至目前的7.5万套,两个月挂牌量增加了1.8万套。

尤其是链家挂牌量,11月末挂牌量4.34万套,环比上升约44.9%,已抵达核验价出台后的最高值。

今年前11月,上海二手住宅成交套数累计14.73万套,累计同比减少43.38%。上海链家认为,从成交周期数据看,房源和客源成交周期均有增长,意味着目前市场正向买方倾斜。

挂牌价格仍在继续下探。一位二手房东向界面新闻表示,在两个月前挂牌的一套位于闵行区外环外的房源,如今价格下跌超过30万元,“说不定还会降”。

截至目前,上海新房库存将近49000套,二手房挂牌量为14.16万套,供应均处于历史高位。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,利用一手房的放量分流二手房需求,可在一定程度上控制上海房价。二手房的量价下行,其背后也是一二手房倒挂逐渐“磨平”的过程。

如今市场充足的供应将直接利好购房者,拥有更多的选择空间;但另一方面则是面临去化压力,年底将至,最终能为2022年交出怎样的成绩,还需观望12月的销售情况。

(文章来源:界面新闻)

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