二手房成交量下降 惜售成常态?

连续数月成交量保持高位后，五月份杭州二手房迎来转折，热度急转直下，市场活跃度下降明显。据数据统计，相比三、四月份的破万套，上个月杭州(除临安、富阳)仅成交7244套。

豪世华邦品牌总监刘辉分析，成交量锐减还要归结于价格，前段时间杭州新动态不断，集中土拍、行政区划优化调整、发布新政等，对楼市有一定的刺激作用，房东心态不稳，心理价位上浮;再加上新房市场多个楼盘限售，摇号难度大，房东惜售现象已成为常态。

不过，成交量虽下降，但亮点不少，良渚、闲林、东湖板块、九堡等区域表现抢眼，连续几周霸榜;部分学区房价格出现下降趋势;不少热门板块次新房成交吸睛等。

多板块热度延续 闲林、良渚霸占榜单前五

5月份，余杭区多个板块次新二手房表现亮眼，如闲林、勾庄、良渚、良渚文化村等。

位于良渚的万科未来城，整个5月共成交了37套房源，签约均价为3.6万元/平方米，直接占领5月成交套数榜榜首。闲林的西溪海、新西湖小镇，分别以34套和33套的成交量排名第二、第三。

其实，闲林作为未来科技城外溢区域，直接享受未来科技城利好辐射，即便暂时没有明确的地铁规划，凭借其三百万级的总价优势，依旧常年霸屏成交前十。而良渚文化村的高成交，除了板块供应量大，还与云城的规划落地密不可分。

5月份成交数据中，勾庄也有多个次新小区成交活跃，如万科北宸之光、万科杭宸、万家名城、海德公园、瑷颐湾、上实海上海等，成交均价在3万-4.3万元/平方米不等。其中北宸之光成交量最大，5月共有20套网签。

分区后的临平区，崇贤成为次新二手房市场的“宠儿”，5月共有38套次新成交，其中就有西房拱宸外滩、绿都东澜府、旭辉时代城。但崇贤的次新二手房并不便宜，以刚需三房为例，次新精装二手房的价格在250万-280万元之间，再算上未满五的税费、中介费，折算下来均价已经超过3万元/平方米。中介表示，年前“地铁四期环评”短暂公示后，房东在“双地铁”彩蛋的预期下，陆续开始调价，甚至惜售。与年前相比，崇贤的二手房普遍上涨了10万-20万元，客户愿意“买单”与新房中签率走低也有关系。

地铁、学区配套落地 新兴板块“冒尖”

除了受区域热度影响，一些配套逐步跟上的新兴板块内的次新房、成熟区域内新交付的小区，以及名校学区的次新二手房，也出现在5月成交的名单里。

位于西湖区蒋村的河滨之城，就是名校分校效应之下的典型案例。该小区5月份共成交5套，成交均价6.2万元/平方米，与2019年11月份4.8万元/平方米的成交均价相比，涨幅超过30%。

萧山新街则是在地铁7号线开通后，成了中介推荐的新兴板块。“一些想买萧山市北的客户，但预算又不够，我们都会推荐去看新街的二手房，300万以内带地铁，还是很方便的。”市北我爱我家门店中介小周说道，“不太在意飞机噪音的，新街是个不错的选择。”

受湘湖三江汇未来城市实践区利好的影响，义桥板块5月份也有30套左右的成交，即万科江湾城(14套)和绿都御景蓝湾(12套)，成交均价分别为2.5万元/平方米、2.7万元/平方米。

南部卧城的恒大帝景、北辰奥园在5月分别成交了5套和6套，成交均价约2.5万-2.8万元/平方米，基本上与义桥次新二手价格持平。市中心区域的次新房如申花的万家花城(7套)、融信公馆ARC(2套)，东新的万家星城(7套)，大关的远洋公馆(8套)，桃源的溪语宸庐(8套)，成交量也不小。

城东迎来利好 九堡、笕桥等活跃度上升

以往，九堡、乔司常常容易被人忽视，自今年以来，区域新动态不断。最重大的莫过于杭州行政区划优化调整后，九堡一跃变成上城区，市民欢呼声不断，似乎从此能够“平步青云”。再加上5月7日集中土拍过后，龙湖拿下丰收湖综合体地块，并确定将打造杭州第八座天街，板块利好升级，楼市也变得活跃起来。

从成交数据上可明显看出，上个月，九堡、乔司等区域似乎打了个“翻身仗”，热度上升，多个小区位居前列。表现最为明显的是昆盛肖邦，以单月成交23套的成绩位居第十。数据显示，该小区挂牌均价约3.3万元/平方米，成交均价3万元/平方米左右。连城国际花园成交21套，签约均价约2.5万元/平方米。

周边中介小许告诉我们，划区、天街落地后，再加上流传的地铁四期方案，周边房价确实上涨不少。尤其是丰收湖核心区域，房东心理预期提升，挂牌价连调好几次，议价空间缩小，除非急售，一般不到满意价位不卖。像昆盛肖邦、连城国际花园这类的房子价格上涨了至少2000元/平方米。“天街刚落地的那几天，房东非常亢奋，而购房者却焦虑不安，有的现场加价20多万竟然也有成交的。”

“九堡地铁站附近的几个小区价格变化也大，以前三房300万—320万还可以挑，现在基本都要在330万以上了。”贝壳工作人员小张直言，“这里的小区如晨光绿苑、香槟湾花园等房龄有近10年了，虽然比不过那些刚交付的小区，但生活便利，房东出售基本是改善置换，他们很清楚自己想要什么，一旦卖掉就很难再买到好位置的房源。”

不过，并不是每个小区都涨价，像客运中心周边的小区基本没怎么变化，有的靠近在建地铁9号线，位置也不错，价格维持在3万/平方米左右，总价300万以内的房子还有很多，购房者可以沿线去淘一淘。

城东同样热门的板块还有艮北和笕桥。杭州首批集中供地后，钱江新城二期其中一块宅地新房精装限价6.6万元/平方米，与艮北距离仅1.5公里左右但价差却有2万多。受其影响，二手房市场难免波动。

“七堡的房东现在底气十足，普遍不满5年的小区价格在5万-5.5万元/平方米，杨柳郡要更高，挂牌价在6万-6.6万元/平方米，大都不诚心卖，有的客户都不还价，很多房东都不愿意签字，生怕卖亏了，都在观望。”小张介绍道，“最近成交了一套雍和府109平方米的房子，总价550万，不包含增值税，已经算是诚心卖的了。”

与艮北不同，笕桥部分小区成交表现突出，如滨江金色黎明，月成交19套，成交面积在85-168平方米，均价4.2万元/平方米左右。新杭州人小李在近期就入手了一套金色黎明89平方米的房子，“去年新房陪跑了一年，一直没中，今年急着结婚，不想耽误下去了。”

我爱我家经纪人小叶告诉我们，金色黎明近几个月以来成交量都非常大，一是受新房摇号影响，中签率持续走低，不少客户流入二手市场;二是小区自身体量大，加上有滨江房产品牌加持，在笕桥板块内算是明星项目。

业内人士提示，如今这样的市场行情下，无论购房者还是房东都应保持理性，坚持“房住不炒”，维护正常的市场交易秩序。