土地苗野 2023-04-19 10:48:01 来源：中房报
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上海是当前长三角土地拍卖市场火热的一个缩影。
根据相关研究机构统计，2023年1-3月，全国土地出让金累计成交额约5458.87亿元，杭州、南京、苏州、北京、宁波位列土地出让金前5位，长三角城市占据了4席。
从拿地金额看，长三角区域也领跑全国。今年一季度，长三角TOP10企业拿地金额400亿元，居四大城市群之首。其中，伟星房产拿地金额为50亿元，位居长三角企业拿地金额榜首；绿城中国以49亿元拿地金额位列第二，其次是保利发展，拿地金额是47亿元。
相关研究机构人士认为，部分城市土地市场升温的背后折射出房企对热点城市后市的看好。在去年土地缩量的情况下，房企补库存意愿有所增加，但当前市场热度仅限于热点城市，持续性及覆盖面仍待观察。
再现抢地
4月18日，上海首轮集中供地19宗涉宅地块开拍，总起始价483.41亿元。这19幅地块迎来总计约50家意向房企参拍，其中招商、越秀、建发、华发、华润、保利发展、大华、万科等房企均有10幅以上目标地块；闵行莘庄两幅地块、青浦徐泾、蟠龙天地东侧地块则吸引了20家以上房企报名。
“热度空前，绝大部分房企还是有增长需求的。”某房企内部人士如是形容上海这场拍地，“上海整体去化速度较快且利润空间充足，对房企在上海土地市场‘囤粮’的吸引力较高。几家‘老面孔’的回归也证实了这一点。”
在上海之外，长三角其他城市拍地市场也十分火热。南京2023年首批集中供地在优质地块推动下，吸引近30家房企参拍，热门地块也是开拍即受到12轮报价触顶摇号。最终，11宗地块全部成交，4宗地块封顶摇号、3宗地块溢价成交、4宗地块底价成交，共计揽金176.68亿元，平均溢价率7.98%，使得南京成功扭转了此前土地市场的冷淡局面。
杭州和苏州的土地市场亦出现抢地“名场面”。杭州在2月单月内推动两次拍地，前后仅相差14天，总出让金额达到271.8亿元。在首轮供地中，萧山市北一宗地块被60家房企争夺，创杭州史上单一地块参拍房企个数新高。
类似的火热抢地情况在3月29日的杭州第二批次集中供地中再次上演，世纪城23号地块吸引了50余家房企参与报名，经过17轮竞价，触顶摇号。这一次拍地总成交额144.8亿元，触顶地块占比60%，溢价成交地块占比80%。“小步快跑”的供地策略点燃了杭州市场。
“最强地级市”苏州市也毫不逊色，今年首轮集中供地无一流拍，其中3宗触顶摇号，最高溢价率达到15%，成交总金额约140亿元。苏州工业园区一直是苏州楼市的“王牌”，位于中新大道南、星港街西的工业园区湖西地块，经过65轮竞拍，正式竞价不到2分钟就触及最高限价进入线下摇号环节，最终被华润置地以35650元/平方米的楼面价摘得，刷新了苏州工业园区地价纪录。
从目前杭州、苏州及南京的集中拍地情况来看，无流拍地块、溢价率提升、优质地块争夺激烈等成为共同特征。
相关研究机构人士认为，长三角市场民企活跃，市场韧性强劲，是土地拍卖持续火热的关键。
民企回归
伴随长三角土地市场率先回暖，民企开始逐步回归，个别已在“跑马圈地”。
在杭州今年两次集中供地中，参拍企业均在50家以上，其中参拍民企数量占比近一半，同时民企拿地金额占比达57.9%，较2022年提升8.8个百分点。新城控股、滨江集团、中天美好、兴耀房地产、浙江中豪、中腾置业、富阳山水和伟星房产等民营房企均有所斩获。
尤其是有“杭州地产一哥”之称的滨江集团一直在持续加码。在杭州2023年首批集中供地中，以总价34亿元接连拿下3宗地块，其中有2宗溢价成交。二轮集中供地中滨江又连续拿下了杭州钱塘区、临平区2宗地块。
据记者不完全统计，截至2023年3月末，滨江已通过招拍挂和合作开发形式累计获得7宗住宅用地，其中6宗位于杭州市，1宗位于金华市，新增货值超过150亿元。
在南京集中供地中，民企拿地金额占比亦有所提高，伟星、欣源置业等民企均竞拍至地价上限，民企拿地金额占比达26.9%，较2022年提升17.2个百分点。
伟星房产成为长三角地区土地市场中的“黑马”，接连在杭州和南京集中供地中摘得地块。2月21日，杭州市浦沿单元BJ0601-R21-05地块进入摇号环节，共有20余家房企参与竞拍，最终伟星房产以总价19.46亿元竞得，楼面价26346.89元/平方米，溢价率11.45%。在不到1个月后的3月17日，伟星房产再次摇得南京建邺区NO.2023G03地块，拿地金额高达31亿元，成交楼面地价达到43173元/平方米，是南京拍地历史上地价第二高的地块。
“民营房企开始积极入市，是土地市场恢复的最重要标志。”中国房地产数据研究院院长陈晟表示，长三角各地政府纷纷推出了一些优质土地，不仅有助于恢复土地市场信心，还能够促进优质民营房企积极入市，对于推动整个房地产市场回暖有重要意义。
在苏州2023年首轮集中供地中，尽管招商蛇口和建发股份等央企国企依然为拿地主力，但亦出现朗诗地产和山西万信等民营房企身影，并成功竞得了土地。
“随着销售端企稳回暖，预计未来一段时间房企拿地意愿将有所增强，重点房企拿地总额降幅将进一步收窄。”刘水说。
克而瑞研究中心也认为，3月份诸多重点城市的土地拍卖“开张”，大量优质地块上市一定程度上刺激房企重回土地市场，市场热度也较去年大幅回升。但是要判断房企投资意愿是否恢复，主要还是看规模民企是否开始拿地。目前已有个别代表入场，但投资意愿还未普遍复苏。无论是杭州、苏州、南京还是其他城市，拿地主力依旧是央企、国企，且热门地块主要落入央企、国企囊中。
南京2023年首批集中供地的11宗地块中有7宗被央企国企斩获，具体包括保利发展、大悦城、中海地产等；苏州2023年首批集中供地也吸引了中建三局、华润置地、建发地产、保利发展和招商蛇口等实力强劲的央企国企。
“长三角地区依旧是房企投资的绝对主力区域，销售贡献率较大城市也主要在长三角。”前述某房企内部人士表示，主要原因就是长三角整体韧性强于其他地区、销售去化表现良好、抗风险能力较强、价格上涨空间有较高预期。
这个表态也是近期拍地市场预期增强的信号。诸多房企管理层在业绩会上积极表态称会在土地市场择机拿地，同时聚焦基本面较好的高能级城市。
一向重仓三四线的碧桂园管理层表示，未来一段时间会积极参与西安、上海、宁波等高确定性市场。近两年发展生猛的越秀地产管理层表示，后续大湾区是主战场，长三角是重点发展区域，中西部核心城市也会配置。龙湖的重点是北京、上海、杭州、成都、合肥、苏州、南京等区域，确保周转率和利润率。
一如往年，长三角区域又成为了土地市场中的“主角”。
