公司克而瑞城更中心 2023-08-31 08:58:46 来源：丁祖昱评楼市
扫描二维码分享7月以来，“城中村改造”提速，并成为城市更新的重要抓手。
更新一梯队的上海、广州、深圳，配套政策出台和调整则更为频繁，在提升传统旧改项目合规性的同时，也明确了中长期目标。
(资料图片仅供参考)
在上海，参与城市更新的难点更为突出。
在参与核心区的城市更新项目时，往往会涉及历史风貌保护的内容，需要面对更加严格的规划管控要求，更加复杂的审批公示流程，时间周期、资金要求都更上一层。
近年来，上海市中心入市旧改地块基本都涉及到了风貌保护要求。此类项目的的出让主要分为区筹和市筹两种形式。市筹主要通过政企合作、股份转让的方式出让旧改土地；区筹主要以上海区政府发起，通过公开遴选的方式确定实施主体，定向挂牌、协议出让。
对企业而言，高风险对应高收益，经验判断，此类项目涉宅地块均拥有极高的货值，对于想要进驻上海核心区位的头部房企也将面临无法回避的难点。
继《上海市城市更新条例》之后，上海于2022年11月发布《上海市城市更新指引》，细化完善了城市更新项目的实施机制和保障措施。
在用地保障方面，按照法律规定，没有条件，不能采取招标、拍卖、挂牌方式的，经市人民政府同意，可以采取协议出让方式供应土地。
此后，上海中心城区旧改项目明显提速。
自2021年8月，金陵东路项目成为首个公开遴选实施主体的历史风貌保护项目以来，各区政府之后又陆续推出六个历史风貌遴选，旨在通过公开评估、综合打分的方式更好地确认实施主体，推进城市更新。其中，2023年前8月就成功出让两个“风貌遴选”地块。
8月11日，上海市静安区人民政府一份公告批复，同意由上海铧崧房地产开发有限公司（60％）、太仓话屋置业有限公司（40％）作为静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块的开发建设实施主体，该地块形成“净地”后实施出让。
通过股权穿透后显示，该实施主体即珠海华发及招商蛇口(14.810, 0.00, 0.00%)。
静安天目社区历史风貌保护项目是2023年以来通过遴选出让的第二个项目。目前土地出让价格未公开，但以临近项目弘安里拿地价格来估算（21年8月，42.2亿元），预计土地金额将在40-50亿元区间内。
该项目有两大典型特征，也是房企参与上海中心城区旧改势必要面临的难题。
首先，历史风貌保护要求高。04街坊肌理保护范围占比不小于60%，05街坊肌理保护范围占比为100%，需延续原有的里弄空间肌理和沿街面历史风貌特征。同时两地块保护建筑、文物保护点、保留历史建筑和一般历史建筑的建面不少于6.35万平方米，占比总建筑面积的85%。其中规划要求泰山大剧院建筑限高20米。这对项目方案设计提出了更高的要求，报建流程更加复杂。为了契合地块原有历史风貌，其设计和建设成本也会更高。
二是功能业态运营要求高。该规划要求地块商业部分至少自持运营80%，大力发展“首店经济”、“品牌经济”，即引进“新品牌”，盘活地块经济发展，赋予旧的文物历史建筑以新的活力。但在上海首店经济数量和质量已占全国领先地位的情况下，“还要如何引进？”，“还要引进哪些？”，就成了企业必须思考和应对的挑战。
遴选地块对于房企的经济实力和技术层面都有高要求。
同样以静安天目社区历史风貌保护项目为例，该项目意向参与房企有：华发招商联合体、中建二局和祥源。
该项目报名申请条件高、遴选指标严苛，一系列经济落税指标和项目经验要求对于大部分普通民营房企来说力不胜任。
首先，报名门槛高。该项目需要满足2022年度总资产规模大于500亿，净资产规模大于200亿，主体信用评级AA＋及以上。
数据显示2022年A股上市央国企资产规模均小幅度增长保持稳定，而民营房企受市场等影响进入缩表阶段，总资产同比下降10.9%。近年来民营房企债务违约案例增多，自2021年6月房企评级就已调整200余次，民营房企信用评级普遍较低，再加上此次10亿全额保证金的要求，基本将范围限定在央国企当中。
再看遴选指标。首先“经济实力”分项要求企业2022年度总资产规模大于等于3000亿，2022年度净资产规模大于等于1000亿。从2022年A股上市房企总资产和净资产规模统计数据显示，招商蛇口和华发股份(11.400, 0.00, 0.00%)排名都位列前10，经济指标符合。
此外，“出让响应度”项要求实现对静安区的综合税收贡献承诺。通过公开信息可知珠海华发投资控股有限公司旗下的华金证券股份有限公司注册地正位于上海市静安区，更容易兑现落税承诺。
最后，此次遴选更倾向于选择近三年在上海拥有较大量的住宅开发总量且拥有城市更新开发经验的企业。通过近三年上海房企含宅土地成交数据显示招商蛇口总建面176.9万㎡，成交金额646.84亿元大幅度领先于其他房企。国企华发股份近三年也成交了9幅含宅地块。此外招商蛇口截至2022年末累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建面1200万平方米且参与发起800亿上海城市更新基金。由此可见招商蛇口和华发在上海都拥有丰富的项目经验。
通过盘点遴选的申请门槛和分项，可以看出高要求的申请门槛就已将一大批房企拒之门外，再加上更为严格的遴选指标，都对房企参与上海城市更新提出了高要求。
例如北外滩59街坊项目，作为商办地块对商业项目经验十分看重，而华贸在北京具有众多成功的商业零售项目能够正好符合条件。
实际上，风貌遴选具有一定的倾向性，现阶段都由市区级政府主导，大型央国企或少部分资金雄厚稳定的民营房企参与，基本前期就已确认实施主体。
即便抛开项目获取阶段，投资规模大，培育周期长、业态复杂性高、保护性要求多、报建流程复杂等也成为了旧改地块无法避免的难题，带来了开发难度的提升。房企需要在资金、设计、报建、运营上都具有一定的实力。
因此对于其他房企来说可以通过与国企联合，与中心城区的区政府加强合作亦或者选择一些上海外围区域项目和零星旧改项目等方式参与到上海城市更新之中。
房企在一线城市，尤其是上海这类中心城区获取城市更新项目，在得到经济收益的同时，无法规避对于历史风貌保护的责任与要求。
在项目推进层面，严格的保护规则与更新项目的落地之间存在一定的矛盾，同时对企业资金统筹、经济账目平衡等都有着极大的考验。
对于更多房企来说，参与上海城市更新可以通过与国央企联合，或选择外围区域项目和零星旧改项目或许是更为稳妥的方式。
