市场彭红侠 刘亚 2023-08-28 10:07:10 来源：中房报
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“旁边铺位已经搬走4个多月，到现在也没有新的品牌入驻。”北京世贸天阶南区一家店面工作人员表示，现在商场里空置的商铺越来越多，客流也越来越少，“一天到头也没有多少人进店”。
记者走访调查发现，上述店面的情况不是个案，世贸天阶的多家商铺均表示，商场客流量稀少，商业氛围冷淡。“周末情况还好一些，工作日就冷清很多。这里周边多是老人为主的社区，消费力不足，附近的写字楼办公客群工作日也不会有太大的客流聚集。”一位茶饮品牌工作人员说。
公开资料显示，世贸天阶项目是由世贸天阶投资集团于2003年斥资建设，由南北两翼休闲购物中心和两座5A写字楼组成，且拥有一个耗资约2.5亿元，长250米、宽30米的天幕，被称为亚洲最大液晶显示屏，十分具有特点。
但随着品牌撤店、消费者转身，世贸天阶没能跟上购物中心变革的野心。如今，“全北京向上看”的巨幕依然通明，这里却不再是让品牌、消费者耀眼的商业项目。
在这场变革的洪流中，谁抛弃了世贸天阶，谁又取代了世贸天阶？
萧条背后的盈利账
近期有消息透露，北京世贸天阶商户陆续撤店，包括网红餐饮IP深夜食堂、音乐酒馆胡桃里、快时尚品牌丝芙兰等。
记者走访时发现，世贸天阶空置率严重，从首层到顶层均有不同程度的空置，即便是南区一层黄金位置，也有较多空置铺位。空旷的商场里，三三两两漫无目的人在闲逛，放眼望去商铺几乎全是萧条冷清的境况，鲜有客人，一些店里的服务员坐在店内无聊地玩起了手机。
店铺空置、客流减少，商家们一边打折促销，一边置换到更好的位置招揽客流。走在世贸天阶商场里，置换位置的商铺不在少数，尤其是高层商铺，多下移到优势楼层换到更好的位置。
“虽然不知道具体空置率，但是今年商户撤得很多，搬走的原因之一就是租金。疫情期间店铺销售基本停滞，很多品牌都亏本运营，商户要求租金降半，商场可能是没有同意。”上述工作人员解释。
一位从事商铺买卖的中介表示，由于世贸天阶位于CBD，因此其商铺租金普遍偏高，据其了解当前世贸天阶内部租金约16元~20元/平方米/天，物业费约25元/平方米/月，同时品牌进驻还须缴纳消防等费用。
某大型商场负责人曾为入驻品牌算过一笔账，以此前世贸天阶二层100平方米的店铺为例，二层店铺的平均租金是900元/平方米/月，品牌商需交9万元月租金，2500元的物业费。“一般情况下，由于这两项费用不能超过总销售额的15%，品牌商一年要卖770万元才能盈利。”该负责人表示，以世贸天阶现有客流量以及市场低迷的消费现状看，不少知名品牌商都难以完成。
内忧外患困境难解
世贸天阶的没落并非一朝一夕。从数年前开始，它已经与“撤店”深深绑定，西班牙快时尚品牌Uterqüe、英国老牌零售商马莎百货等国际品牌相继撤店，曾经雄心勃勃开拓的市场逐渐失去，世贸天阶只能放下身段从高端向快时尚转型。
世贸天阶一位顾客表示，这几年每次来底商基本都会换一波，曾经的标志性天幕都是低廉的广告祝福信息，下方占满了儿童游乐项目，到了晚上基本都是老年人带着孩子来遛弯。
周边的写字楼白领人士表示，业态形式落后是一方面，另一方面是各地购物中心遍地开花，没有附加值，就很难吸引顾客特地来到天阶消费。比如周边的侨福芳草地、三里屯太古里、国贸商城等，这些项目对世贸天阶的分流更加明显。
“当前消费疲软，市场趋于饱和，商业地产也在重新洗牌。三里屯、国贸、SKP等优质的购物中心一铺难求，发展弱势的购物中心将更冷清，两极分化更加明显。”戴德梁行北区主管魏东认为，世贸天阶疫情后大量租户损失，若没有合适的品牌进驻，将导致客流进一步锐减，长此以往将形成恶性循环。
从时尚地标到店铺空置，这两年来世贸天阶一直在不断调整楼层品牌、业态格局，迎合新消费需求。中购联购物中心委员会主任郭增利表示，转型不能仅是品牌的更换、调整，新的定位需要整体全新规划，除了配备相应的品牌门店，内部还要加入与定位相关内容、文化元素。此外，项目的主题空间设计、宣传互动方式也要锁定年轻的特征。
几经调整的世贸天阶，愈发不温不火。
市场重压之下，世贸天阶股东方世贸天阶投资集团曾试图将项目出售，并一度与意向买家进入财务尽职调查程序中，不过最终因相关负责人的资产问题未能成功售出。
有分析人士表示，作为世贸天阶投资集团商业地产板块的“王牌”项目，世贸天阶惨遭抛售，一方面源于项目运营艰难，另一方面与其股东方发展也有关系。
天眼查APP显示，世贸天阶投资集团业务涵盖商业运营、文化传媒、物业经营、生物医药、国际贸易等领域，拥有多个独资和控股子公司，总资产近400亿元，不过，其旗下企业资金并不宽裕。
据不完全统计，世贸天阶投资集团对外投资14家企业，其中4家全资公司被注销，1家公司被吊销。在营的公司中，其生物制药新三板公司“摘牌天阶”（430323.NQ），因其2020年和2021年的财务报告被中兴华会计师事务所出具了无法表示意见的审计报告，于2022年7月被强制摘牌。从其此前发布的财报来看，自2017年开始该公司便急转直下，营业收入和净利润均大幅下调。当前，摘牌天阶已被最高人民法院公示为失信公司。
文旅板块中，仙那度奇境小镇是其开发运营的重磅项目，世贸天阶投资集团董事长吉增和表示，该小镇项目为2009年下半年，其与恒大健康合作拿下。集团董事樊献勇后于2020年公开表示，公司倾力10年打造了该小镇项目，并将国内唯二的另一座世贸天阶落位于此。
天眼查显示，仙那度小镇项目由天阶云台（修武）投资有限公司开发，为恒大健康产业集团和京能天阶云台山投资公司共同投资，其中恒大健康持股70%，京能天阶持股30%。
也就是为了拿下该项目，世贸天阶投资集团一度陷入上市公司高层行贿丑闻中。
因缺少资金购买土地，世贸天阶投资集团与京能集团合作成立京能天阶公司，以违规周转资金方式完成虚假出资。事后吉增和为表感谢曾向京能集团董事长行贿上千万元，最终东窗事发，后者被判处有期徒刑11年。
行贿案件此后该项目依然风波不断，据相关媒体报道，云台山恒大养生谷因证件不全、价格欺诈、“阴阳合同”等问题被业主要求退房。2022年该项目业主表示项目停工烂尾，且自购房后一直无法网签，河南省焦作市政府表示情况属实，并收回千余亩闲置土地。
从商业地产、生物制药到文旅板块，世贸天阶投资集团旗下业务均面临不同程度的考验。为筹措资金，世贸天阶集团将土地质押、股权出质，并试图将世贸天阶资产证券化进行大额融资，不过最终只获得29亿元融资，世贸天阶整体价值折让近半。
