中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2月20日贷款市场报价利率(LPR)为1年期3.65%，5年期以上4.3%。与上月相比均保持不变。

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尽管2月LPR并未调整，但银行通过改变加点来降低房贷利率，多地房贷利率进入“3”时代。

从全年来看，植信投资研究院首席经济学家连平指出，2023年住房支持政策将加大实施力度并加快落地见效，个人住房金融政策将进一步回暖，房贷利率将在历史低位，并可能进一步小幅下调。

5年期LPR报价存在下调空间

自2022年8月实现非对称下调以来，LPR报价已连续多个月“按兵不动”。

谈到2月LPR未调整的原因，民生银行首席经济学家温彬分析，与MLF等政策利率维持不变、市场利率快速上行使得银行负债成本抬升、资负两端叠加作用下净息差进一步承压等因素有关，LPR报价没有相应下调基础和空间。

在首套房贷利率动态调整机制建立后，多地下调房贷利率也成“常态”。彼时，央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

中指研究院数据显示，1月各地积极跟进调整首套房贷利率下限，超20城降低利率至4%以下。

这也意味着，银行纷纷在房贷利率的“加点”部分下功夫，此外亦有银行延长房贷年龄上限。浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林指出，很多城市的房贷利率是LPR负数加点，这说明当前银行处在非常不利的局面，银行资金处于供过于求状态。

“买房者从银行获得贷款的利率是执行利率，执行利率是LPR加点形成，加点体现的是银行资金供需。如果银行手头钱都贷出去了，那么银行就会提高加点，供不应求让资金价格上涨；但如果银行手头钱贷不出去，银行和按揭用户谈判就会处于劣势，加点就会减少。”盘和林分析。

展望LPR后续变化，东方金诚首席宏观分析师王青认为，后期5年期LPR报价有一定下调空间。一方面，无论是与同期企业贷款利率相比，还是从与名义经济增速匹配的角度衡量，当前居民房贷利率都处于相对偏高水平。与此同时，在经历了2022年的持续下调后，多地房贷利率已降至5年期以上LPR报价决定的最低值附近。接下来为推动房贷利率进一步下行，除了放宽首套房贷利率下限外，需要5年期以上LPR报价先行下调。另一方面，伴随银行存款利率下行，当前具备适度下调5年期以上LPR报价加点的条件。

房地产金融如何更精准？

此外，存量房贷利率是否下调的话题也再度升温。中信证券明明研究团队指出，下调存量房贷利率面临挑战，一方面，银行息差压力会制约存量房贷利率调整；另一方面，方案设计复杂，落地难度大。总的来看，目前经济增长仍在有序恢复，考虑到银行息差压力等因素，暂时不急于下调存量房贷利率。伴随疫情冲击消退、各地稳增长计划积极出台并有序落地，消费预期持续改善，经济增长修复的前景较为明朗。后续居民端的收入预期改善、风险偏好提高，也会转向回报率更高的投资渠道，提前还贷潮或将逐步结束，下调存量贷款利率的紧迫性尚且可控。

近日，央行和银保监会召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。

易居研究院研究总监严跃进认为，当前要结合房地产市场下行和利率下调等新情况，积极研究按揭贷款资金的流向问题，减少房地产贷款风险和房地产秩序紊乱等事件出现。

分析人士指出，除了通过降低利率刺激房地产市场外，房地产金融仍有更多操作空间，并且应更精准。连平分析，当前房地产市场正从全面下行逐步转向复苏，但仍然不能低估房地产市场复苏所面临的阻力和潜藏的风险，因此，下一个阶段政策应针对不同住房需求精准实施，进一步加大供给侧金融政策支持力度，促进政策加快步伐有效落地，具体以下建议：

一是引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持；二是重点支持刚性住房需求，降低首套房购置成本；三是阶段性给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠；四是加大对房企银行开发贷支持力度；五是实施定向宽松调整，稳妥有序增加“保交楼”专项借款、并购贷款和再贷款计划；六是加大力度创造宽松的房企非银金融环境；七是合理松动土拍规则；八是针对不同城市采取差异化住房政策，谨防个别城市未来可能潜在的房地产市场“过热”的问题；九是扩大大城市保障性租赁住房建设；十是针对人口转变的新特点出台一系列有利于促进房地产市场平稳运行的政策。

（文章来源：中国经营网）