市场渐次显现回暖迹象,但企业的经营压力不容忽视。


【资料图】

2月20日,记者获悉,北京首都开发股份有限公司(以下简称“首开股份”,600376.SH)发布了关于对上海证券交易所监管工作函回复的公告。2022年,首开股份发生自2001年上市以来的首次年度亏损。

首开股份预计,2022年度实现归属母公司所有者的净利润为-10亿元到-15亿元,与上年同期6.92亿元相比,将出现亏损;预计2022年度实现归属母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为-30亿元到-35亿元。

这是首开股份上市21年来的首次亏损。究其原因,包括新冠疫情反复影响和房地产领域需求收缩;房地产市场持续下行,房价及成交规模下降;计提存货跌价准备的金额较大;为加快资金回流,下调销售价格。

作为北京本土的老牌开发企业,首开股份2022年结转项目多集中在北京地区,占比达60%,2022年,北京楼市整体处于低位运行状态,市场成交活跃度相比往年明显减弱;此外,第四季度结转收入的项目以合作项目为主,导致第四季度合并报表归母净利润为负;房屋结利项目主要集中在2018年至2020年市场高点时期的高溢价地块。这些都被归结为首开股份2022年发生净利润亏损的原因。

跨过过去几年地产行业的艰难周期,首开股份继续加大融资力度。近日,首开股份发行39亿元公司债券票面利率最高为5%。就相关问题,记者多次致电首开股份董秘办,但电话一直无人接听。

营收利润下滑

首开股份预计,2022年营业收入较2021年营业收入减少175亿元。

2022年,首开股份营业收入主要因竣工面积下降及销售规模下滑导致下滑。其中北京地区较上年增加31亿元、京外地区较上年减少206亿元,减少额主要来自于京外集中交房项目的减少。

2021年,京外项目营业收入占到总营业收入的60%,2022年,京外项目营业收入阶段性大幅减少,占到总营业收入的40%,与2021年营业收入区域构成基本相反。

2022年首开股份出现竣工面积下降。据了解,该公司2022年计划竣工530万平方米,实际竣工面积只有492万平方米,相比2021年的680万平方米下滑28%,结算收入下滑26%,从而对结利造成较大影响。

首开股份认为,营业收入虽同比下滑,但变动仍处于合理区间。2022年度公司共实现签约金额869.63亿元,销售规模下降与同行业整体情况不存在趋势性差异。

净利润方面,首开股份预计,2022年度实现归属母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为-30亿元到-35亿元。

其中,报告期内公司预计计提存货跌价准备6亿~8亿元,主要是对厦门九珑岸项目计提准备4亿元。

资料显示,厦门九珑岸项目位于厦门市同安区,于2017年9月通过土地拍卖形式取得,土地价款21.9亿元,项目于2018年三季度开工,于2022年下半年竣工,现处于现房销售阶段。受经济环境影响,厦门新房售价最近两年出现持续下滑,购房者观望情绪强烈,厦门公司为加快资金回流,下调了销售价格。按照目前预计售价测算,2022年需计提存货跌价准备4亿元。

当下,随着市场的逐渐回暖,首开股份也继续加大融资力度。2月20日,据上交所披露,首开股份2023年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)品种一票面利率为5%、品种二票面利率为4%。债券发行总规模为不超过39亿元(含39亿元)。

“小股操盘”贡献不足

最近几年,首开股份一直通过合作开发项目的方式来抵御市场风险。

2020年,首开股份共在北京收获9幅土地,全部采用了合作开发的方式。2021年,首开股份一共拿下10宗地块,其中除房山长阳镇共有产权房宅地为独自中标竞得外,剩余9宗均为联合开发。

自2018年开始,首开股份的权益销售比逐年下跌。首开流量销售额在2018年破千亿元,但权益销售额仅约731亿元。据克而瑞数据显示,首开股份2020年的权益销售额是690.2亿元,权益销售比是68%;这两个指标在2021年分别下降至655.4亿元,同时权益销售比再度降至58%。此外,首开股份权益销售排名一直落后于全口径销售额排名。

根据中指院的数据,2022年首开股份的销售金额为882亿元,权益销售金额为584亿元,权益占比为66.2%。

截至目前,首开的合作对象已达30多家。观察这些合作方,主要包含两类房企,一类是龙湖、华润、金茂、中海、旭辉等头部房企,另外一类则主要是住总、建工、金隅等北京本土企业。

在最新的回复中,首开股份提到,2022年四季度出现大幅亏损的具体原因,在于第四季度结转收入的项目以合作项目为主,虽然产生的毛利额、净利润尚可,但由于权益占比不高,对合并口径归母净利润的贡献不足,同时第四季度三项费用刚性支出,导致第四季度合并报表归母净利润为负。

合作开发项目多年来一直作为房地产商扩大经营规模的重要方式,但经过行业最近几年大范围的调整后,合作方之间的关联风险也成为不容忽视的因素。

一位熟悉房地产企业的律师对记者说,市场上存在的一种“小股操盘”风险,比如大股东拿地后,在内部把一个地块的项目公司划分为几个“小项目”,并转让股权予以不同股东各自操盘。

他表示,其风险在于股东之间“各自为政”,其中一个小股东或“小项目”出现利润下滑等各种问题后,会连累到所有合作股东,因为地块本身是一个项目公司,对外承担责任的是整个项目公司。尤其是最近几年,市场下行周期下,这种风险带来的负面影响更加凸显。

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