价格洼地桃源， 上新后又将“断供”

继5月杭州市区新建商品住宅供应高位运行后，6月初杭州楼市延续“热闹”模式，仅前3天(6月1日-6月3日)，杭州十区(含临安、富阳)就有10盘，超1000套房源申领出预售证。

不仅如此，近期多个项目陆续释放出开盘消息，其中就包括沉寂4个多月的拱墅区桃源板块的“独苗”。预计近几日还将有大批房源扎堆入市，从购房者的角度来说，可选择余地较大。

据置业顾问消息，桃源板块唯一在售项目合能杭玥府或一次性推出剩余房源，共约600套。该项目清盘后，桃源新房再次断供，未来很长一段时间，次新二手房将是桃源板块的供应 “主角”。

从城北边界到置业新热点，桃源板块关注度攀升

桃源板块位于传统主城北面，半山国家森林公园南面，毗邻运河新城和杭钢新城，与智慧网谷小镇接壤，由金昌路、沈半路和北秀街围合而成，总占地约182公顷，体量并不大。

过去，这里一度是城北的边界，受杭钢、铁路北站的影响，道路割裂，楼市发展起步较晚，存在感并不强。目前我们所说的桃源板块始建于2009年，是拆建后划出的“留白”区域，定位城市新型居住区。不过区域内土地供应节奏缓慢，直至2013年才有宅地出让。

2013年，广宇集团以6.1亿元拍下桃源首宗宅地，同年10月，宋都落子。而后的2015年8月，广宇补仓，拿下广宇万科公园里项目地块，与万科合作开发。2017年，联发拿下溪语宸庐项目地块。2018年，融创先后拿下两宗宅地，带来其在主城首座“府系”洋房作品——臻蓝府。

2019年，联发补仓拿下板块内首宗“双限地”，即北秀观云项目地块，限精装均价3.4万元/平方米。紧接着2020年，外来房企合能、本土大佬滨江双双落子，分食两宗宅地。密集的土地供应，为板块带来了充足的新房库存。2020年桃源迎来供应大年，现房项目溪语宸庐如愿开盘，联发北秀观云、滨江沁语晓庭陆续入市，300万级的总价，主城区为数不多的价格洼地，桃源板块在楼市的存在感也因此进一步提升。

目前，桃源板块仅剩合能杭玥府一个项目在售，二手房方面，次新房溪语宸庐5月份共有8套网签，成交量不小。臻蓝府近期正在交付，已经有房东在中介平台挂牌了。

经历了供应大年，桃源已然成为刚需置业热点，目前板块行情如何，我们实地探访了一番。

新房供应接近尾声 稀缺小户型颇具竞争力

快要完工的48班小学、实景呈现的臻蓝府、装修进行时的溪语宸庐，还有不断拔高的沁语晓庭和北秀观云……每次踏足桃源，都有更新的感受。这里不再是被遗忘的城北边界，而是与城市同频生长的居住区。

周一下午3点半，合能杭玥府的售楼处里还挺热闹，两三组购房者围在沙盘前，听置业顾问做讲解。

置业顾问告诉我们：“我们预计在这几天会领出预售证，本来是准备分两批开盘，现在可能一次性加推剩余4幢房源，大概600套。”

合能杭玥府位于景莘街上，夹在北秀观云和沁语晓庭之间，精装均价同为3.4万元/平方米。项目共规划8幢26-27层高层，总户数约858户，有89平方米和120平方米两种户型，得房率在78%左右。

89平方米户型是常规的三房两卫户型，三开间朝南户型，客厅带阳台3.4米，朝南的两个卧室带飘窗。120平方米户型打造了四房两卫，是市面上难得的“四开间朝南”户型，主卧和次卧带飘窗，客厅与书房连通着6米长的阳台。

整体看下来，室内空间的尺度和舒适度要比想象中更好一些，即便是89平方米的刚需户型，厨房也设计了双开门冰箱预留位。

3500元/平方米的装修标准，合能杭玥府采用了西门子的油烟机、燃气灶，卫浴用品则主要采用了高仪和摩恩，品牌相对不错。比较可惜的是，“三件套”仅配备了中央空调，没有地暖和新风。

合能杭玥府最大的优势是户型，89平方米的三房在板块内足够稀缺，未来在二手房市场也有一定的竞争力。此外，小面积产品的总价更可控，基本上300万出头就能买到中上楼层，这对刚需来说具备足够的吸引力。

从中签率来看，杭玥府首开37.5%的中签率，已经超过隔壁的北秀观云，接下去这次开盘，报名人数大概率会比首开更多。

交通短板年底补齐，次新二手房成交活跃

二手房方面，主要有广宇万科公园里、溪语宸庐这两个交付不足5年的次新二手房，以及广宇·锦绣桃源、宋都·香悦郡等交付时间5-10年的商品房小区。

从5月二手房签约数据看，溪语宸庐共有8套成交，签约均价约3.2万元/平方米，广宇锦绣桃源共5套成交，均价约3.1万元/平方米，广宇万科公园里成交3套，均价约4.2万元/平方米。而溪语宸庐和广宇万科公园里还未“满五”，再加上增值税等税费，实际成交价更高。桃源板块二手房已经破4万元/平方米了。

从德祐桃源门店了解到，目前次新房热度最高的要数溪语宸庐，“溪语宸庐三房的真实成交单价在3.5万-3.8万元/平方米，他们户型不太好，115平方米才三房，所以购置一套溪语宸庐的三房，总价超过400万了。”

而最近正在交付的臻蓝府，虽然产证还未办出，已陆续有房东来咨询挂牌事宜。“臻蓝府房东的心理预期高，后台挂出的房源单价在4.8万-5万元/平方米， 100平方米的三房总价要500万。” 德祐桃源门店工作人员表示，“目前的挂牌价有些虚高，后期成交大概会在4万元/平方米出头。”

臻蓝府是融创在杭州主城区首个“府系”洋房项目，前期高层均价约2.9万元/平方米，里面风格延续了融创高级灰立面，颜值颇高。园区内部架空层嵌入归心社区，设置了“足迹”“书享”两个活力空间，增加了园区的丰富性。

臻蓝府的交付，或将接棒广宇万科公园里成为板块“带头大哥”，板块内次新二手房的成交或创新高。

历经前几年的高强度开发，桃源板块初露雏形，等到年底地铁4号线二期建成开通，桃源的公共交通短板也将补齐。未来，桃源还将借助半山国家森林公园的风景资源和杭钢工业遗存，成为风景优美、环境舒适的城市新型居住区。

从购房者角度来说，新房限价在一定程度上拉近了刚需与主城区的距离。“3字头”的桃源板块，作为主城区的入门板块，是个不错的自住选项。