行业临巨大挑战万科换将应对局面

对市场变化最机警的万科又做出重要动作。

12月16日，万科内部发文宣布人事调整：张海不再兼任上海区域区首，继续担任万科开发经营本部首席合伙人兼CEO。万科上海区域原第一副总经理、杭州公司总经理吴镝升任上海区域区首。

对于这一任命，万科表示，行业正面临巨大挑战，需要充分发挥集团军优势，助力公司在管理红利时代健康稳健发展。一方面要在组织上加强一盘棋建设，全面提升开发业务的联合作战优势;另一方面也要把打胜仗的将领放到更重要的事业舞台，以激发团队斗志，打更多硬仗胜仗。

一个月前，万科曾发文“节衣缩食”筹备过冬和打造“战时氛围”倡议，提出要转变“黄金时代”惯性思维方式;一个月后，万科就宣布了重磅人事变动，行动迅速。

长期观察万科发展的人士表示，万科是对市场变化很敏感的企业，此次调整可以理解为万科应对市场变化之举，以往房地产行业处在快速发展期时，需要一线快速决策灵活抓住机会，授权一线更适合发展。如今，市场调整不断，风险防范已经成为企业最重要的事情。

对于万科人事调整，一位房地产企业人士对记者表示，过去万科的管理模式使很多创新业务没有做起来，利润下滑，最高管理层受到挑战，收权后可以集中力量办大事。

2021年上半年，万科净利同比下降11.7%，这是自2008年以来万科中报和年报首次出现归属母公司净利润下降，引发投资者关注。

12月17日收盘，万科报19.53元/股，跌幅1.31%，总市值2270亿元。

为什么是张海?

今年6月，万科宣布全面加速“开发经营服务并重”的转型发展，并为此启动一系列组织和人事安排。

其中，万科地产开发业务被划分成了七大区域，即北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北。同时将2019年成立由原万科建筑研究中心升级而成的研究与开发专业公会改组为开发经营中心，负责开发和经营业务的专业能力建设和业务发展，任命当时仍为上海区首的张海为负责人。10月左右，又将刚改组的开发经营中心改为开发经营本部，全面统筹管理七大区域，将长租公寓事业部、海外事业部并入。

一位接近万科的相关人士表示，开发经营本部相当于万科集团下设的地产总部，不仅继续承担产品设计、招采、成本、工程、营销等专业能力建设，还担负统筹房地产开发业务管理的重任。万科这一举措是为了呼应外部环境变化要求，加强基本盘业务的精细化管理，而且要全国一盘棋向管理要效益。

目前，万科开发经营本部各项职能正在进一步落实。

为什么是张海统筹万科地产开发业务全局?

张海于1995年加入万科，2011年出任万科上海区域区首，在上海区首这个位置他一坐就是10年。公开资料显示，上海区域一直是万科业绩最好的区域，2018年—2021年上半年，上海区域是在集体业绩占比分别达到29.84%、32.42%、33.76%、37.3%;在权益净利润方面，上海区域也一直稳居第一，今年上半年权益净利润占比达32%。

对于此次调整，万科认为张海是带领开发业务突围的最佳人选，并称“过去10年上海区域在张海的带领下屡创佳绩，近年更是成为业绩第一的区域，未来张海将全身心投入集团开发业务的整体提升工作。”

“张海治下的上海区域业绩有目共睹，又是万科最资深区首，由他负责万科经营开发本部是最合适人选。”上述观察人士也表示。

接替张海成为新任上海区首的吴镝也是万科“老臣”，早在1995年就加入万科，2010年来到上海区域本部，她是张海多年的得力副手，熟悉上海区域的情况和张海管理上海区域的思路，深得张海信任。

除此之外，上海区域还有四个岗位也发生了变化。万科南京公司原总经理耿冰调任上海公司总经理;万科上海公司执行总经理原王昂调任南京公司总经理;万科无锡公司总经理原陈灏调任杭州公司总经理;万科上海区域合伙人原陈江鸣调任无锡公司总经理，他们也都是张海在上海区域培养多年的干将，能够确保上海区域业绩的稳定发展。

集团强管控

万科董事会主席郁亮曾在2021年初内部讲话中强调，“我们所有对手都是以一个集团在作战，如果万科只是分散的BG、BU，不能形成合力，我们要怎么在新时期打仗?”

行业入冬，即使稳健如万科，也难逃冲击。

今年前三季度，万科业绩延续了年中“增收不增利”态势，当期营收2714.9亿元，同比增长12.4%;实现归母净利润166.9亿元，同比减少16%，较今年中期的11.68%降幅进一步扩大。累计5642.2亿元的销售，也出现了同比6.37%下滑。

“2018年，万科主动控制了开发业务增速和规模，铺开了另外一些经营服务业务，当年控制下来的规模、速度，滞后反映到当期，自然会出现一个下滑。”郁亮在万科2021年第一次临时股东大会上表示。

同时，万科的新业务虽稳中有进，但业绩与开拓并不理想。2020年，万科万物云收入182.04亿元，长租公寓营业收入25.4亿元，商业业务营业收入63.2亿元，万纬物流管理项目的营业收入18.7亿元，在集团总营业收入占比仅为6.91%。万科迫切需要做出成绩的是在经营性业务上。

实际上，万科早就开始了新动作，优化团队、调整架构，万科给出了两点解释，一是基本盘实现健康上升;二是从开发为主转到开发经营服务并重。

过去很长一段时间，万科都在不断将总部权力下放给地方，并通过精简集团组织架构，实现更扁平化管理，这一策略也助力其快速做大规模。伴随房地产行业新一轮调整，万科开始要加强集团管控。