市场许倩 2023-04-19 11:44:34 来源：中房报

房地产销售端拐点出现。

4月18日，国家统计局发布的最新数据显示，1～3月份，商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积同比增长1.4%。商品房销售额30545亿元，同比增长4.1%，其中住宅销售额同比增长7.1%。

(资料图)

1～2月份，商品房销售面积同比下降3.6%，其中住宅销售面积下降0.6%；商品房销售额同比下降0.1%。去年全年，全国商品房销售面积和销售额分别同比下滑24.3%、26.7%。

也就是，时隔13个月后，商品房销售额指标再度重回正增长轨道，房地产市场开启修复上行周期。

3月份，房地产开发景气指数为94.71，已持续3个月回升，但仍未达到去年同期96.62的水平。

同日发布的还有一季度经济运行数据，经济企稳复苏态势确立。

国家统计局数据显示，一季度国内生产总值同比增长4.5%，比上年四季度环比增长2.2%。

一季度，全国居民消费价格（CPI）同比上涨1.3%，保持温和上涨速度，但相对3%的政策目标略显偏低。

“当前中国经济没有出现通缩，也不会出现通缩。”国家统计局新闻发言人表示，一季度随着疫情防控较快平稳转段，各项稳增长稳就业稳物价政策举措靠前发力，积极因素累积增多，国民经济企稳回升，开局良好。

他同时表示，也要看到，国际环境仍然复杂多变，国内需求不足制约明显，经济回升基础尚不牢固。

从拉动经济增长的投资指标来看，一季度，全国固定资产投资（不含农户）同比增长5.1%，与上年全年持平。分领域看，基础设施投资增长8.8%，制造业投资增长7%，房地产开发投资下降5.8%。

可见，房地产投资依然处于下滑态势，成为经济复苏的拖累因素之一。

施工与新开工动力不足是主要原因之一。1～3月，房企房屋施工面积同比下降5.2%，房屋新开工面积下降19.2%。而1～2月这两个指标分别同比下降4.4%和9.4%。也就是说，3月份，这两个指标进一步下滑。

“保交楼”工作仍在持续推进。1～3月，房屋竣工面积同比增长14.7%。

从房企资金来源来看，资金压力在持续改善，尤其是定金及预收款、个人按揭贷款这两个指标。这也说明，销售面确实在回暖。

1～3月份，房企到位资金34708亿元，同比下降9%，降幅较1～2月收窄6.2个百分点。其中，国内贷款下降9.6%，较1～2月收窄5.4个百分点；自筹资金下降17.9%，较1～2月收窄0.3个百分点；定金及预收款下降2.8%，较1～2月收窄8.6个百分点；个人按揭贷款下降2.9%，较1～2月收窄12.4个百分点。

值得注意的是，商品房待售面积仍在快速增长，显示房地产去库存压力加大。3月末，商品房待售面积64770万平方米，同比增长15.4%，增幅较2月份增加0.5个百分点。其中，住宅待售面积增长15.5%。

易居智库研究总监严跃进认为，当前全国各地重点城市土地市场开始复苏，但也主要集中在高能级城市，其他城市表现相对弱。后续还要继续激活购房市场和加大对房企的支持，以带动房地产开发投资曲线的拉升。

为促进经济复苏，我国保持了强信贷的货币政策思路。今年以来，M2增速始终处于12.6%高增长水平之上，较去年末的11.8%明显上升。一季度银行家调研问卷中的贷款总需求指数为78.4%，较上季度大幅上升18.9个百分点，达到2012年二季度以来的最高水平。

但以企业活期存款为主的M1增速在3月末降至5.1%，为年内最低水平。3月居民部门新增存款高达2.9万亿元，创历史同期新高，同比多增超2000亿元，显示居民预防性储蓄倾向仍然较高。

强信贷为何未能带来强内需？中国民生银行首席经济学家温彬认为，有四个因素，政策传导存在时滞，民营企业信心仍待恢复，居民消费能力有待提升，房地产市场尚未企稳。

他表示，前期积压住房需求集中释放、政策持续发力及市场情绪好转等因素共同推动地产销售好转，但其向上下游传导均显不足。一方面，居民对新房信心尚未彻底恢复，市场回暖更多体现为二手房销量上升，存款主要在居民部门之间流通而未流向房企，“销售弱—回款难—拿地下降—投资下滑”的负反馈尚未打破。另一方面，居民积压购房需求集中释放后，一定程度上会对其他消费形成挤压。

“展望二季度，预计各地仍将大概率保持较为宽松的购房政策，季节性改善特征和去年低基数效应将帮助整体商品房市场在二季度具备复苏延续性，房价有望持续回升。二季度房企综合偿债还款压力略有减轻，房地产投资跌幅可能加快收窄步伐。”植信投资研究院资深研究员马泓表示。

破局关键还是在于充分提振市场主体信心。无论是企业投资拿地信心，还是居民购房信心，都亟待政策面进一步激发。