申港证券：给予城建发展买入评级

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申港证券股份有限公司曹旭特,翟苏宁近期对城建发展进行研究并发布了研究报告《首次覆盖报告：天生出众逆流上风云际会腾空起》，本报告对城建发展给出买入评级，当前股价为7.61元。

城建发展(600266)
投资摘要：
北京棚改第一股，一级开发经验丰富，把握时代机遇；深耕北京市场30年，在手土储质量高，市场下行期销售拿地双突破，储备业绩进入兑现期
公司禀赋：背靠北京国资委财务经营稳健
股东背景强劲：背靠母公司北京城建集团，穿透股东为北京市人民政府，为公司深耕北京，深耕商品房及一级土地开发提供充沛资源；
营收整体稳定增长，2016-2020年CGAR15.8%，2022年及2023Q1受结算进度影响营收增速下滑，2022年营收246亿元，同比+1.6%，2023Q1营收同比-56.5%，2023全年将回归正增长；
2022年盈利能力受金融资产价格下跌冲击，导致亏损8.84亿元（公允价值变动及投资收益合计-15.25亿元），2023年一季度扭亏为盈，毛利率触底反弹至29.2%；
业绩储备充足，2023Q1合同负债对2022年营收覆盖倍数达历史高位，融资成本低，2022年平均融资4.67%，在手现金充足，现金短债比3.16。
时代机遇：行业基本面、政策情绪面、市场博弈面迎共振
行业基本面进入新周期，分化市场下获得竞争优势：本轮商品房销售一二三线城市间分化显著，随着供需关系改变后，购房者将持续聚焦优质城市及优质项目，公司土储高度聚焦北京，预计销售表现将显著好于行业平均水平；
政策情绪面迎来高峰，旧城改造创造历史性机遇：近期房地产政策再度迎来宽松期+超大特大城市城中村改造的双重政策礼包，均将对公司经营产生积极影响；对于前者新一轮“因城施策”将更多刺激一二线城市销售；对于后者，公司作为北京本土且具备丰富一级开发及棚改经验的上市国企，有望在本轮城中村改造中，充分对接政府、资金、项目等多方，成为政策推动的主要参与者，并从中获益；
市场博弈尚不充分，中小市值房企仍有机会：我们回顾了2021年11月至2023年6月地产板块整体走势，发现相比大盘股，中小市值房企累计涨幅落后，考虑到存量市场下，规模大并不等同于公司质地好，中小市值房企同样有成长空间，并进行了中小房企横向盘点，城建发展在比选中脱颖而出。
经营表现：销售拿地双突破储备业绩兑现中资源整合再提速
销售拿地逆势增长，彰显公司经营健康，信心充足：2023Q1公司公告口径实现销售额124亿，同比+146.4%，2023H1权益销售额同比+73.7%，2022年权益拿地金额同比+22.1%，拿地强度39%，2023H1因摇号不中拿地金额同比减少，但拿地强度仍位居行业前列；
销售土储结构聚焦北京，充分受益于北京市场良好表现：根据中指研究院统计，2023H1销售额中北京市场占比93.1%，在建待建面积中北京占比达75.5%，2023年北京商品房月度供求比始终保持在1以下，市场成交较活跃，公司销售当前可充分受益于北京市场的良好表现；
储备业绩逐步兑现，营收盈利能力将迎提升：天坛府等多个优质项目将在2024年前后陆续结算，天坛府当前合同负债136亿元占比达50.2%，此外一级开发项目也将陆续从投入期转入回款期，公司营收盈利能力将获提升；
母公司下属同业竞争公司注入再提速：北京城建集团全资涉地产开发子公司，将在条件满足后将地产业务注入城建发展，二者合计总资产约1420亿元，注入后将显著提升公司资产规模，2023年7月13日，母公司北京城建集团董事长新任命，有望将加速资源整合进程。
投资建议：我们预测公司2023-2025年归母净利润分别为9.7、15.7、21.5亿元。给予公司2023年0.95倍PB估值，EPS为0.43元/股，EBS为11.02元/股，对应股价10.47元/股，首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示：商品房市场复苏不及预期，深耕区域市场销售下行，一级开发项目进度、盈利能力不及预期，盈利预测中假设偏离真实情况的风险。