金辉控股交出了2020年10月上市以来的第一份中期成绩单。财报数据显示,2021年上半年,金辉控股实现合约销售额557.7亿元,同比增幅49.3%;实现合约销售面积322万平方米,平均合约销售价格为17320元/平方米。在收入及利润指标方面,期内已确认收入160.7亿元,同比增幅44.1%;毛利润同比增33.2%至33.9亿元,毛利率约为21.1%;净利润同比增92.4%至20.1亿元,净利率约为12.53%。

在可圈可点的营收及利润指标之外,金辉控股的土储布局安全性问题以及财务结构情况,也成为了外界一大关注重点。在业内看来,尽管重仓强二线及核心三线城市的布局,在短期内为这家闽系房企带来了可观的营收及利润增长,但从长远角度考虑,这种比例严重失衡的布局,或对金辉未来的扩张发展形成掣肘。

一线占比不足3%,补丁打吗

重仓强二线及核心三线城市,已成为金辉控股的一大发展标签。据中报,截至2021年6月底,金辉控股在全国共有地产项目216个,土地储备总建筑面积达3307万平方米。其中,97.9%的土储位于强二线及核心三线城市。

从土储分布来看,截至2021年6月底,西北、华东及华中为该公司土储三大集中地。具体来看,西北区域土储占比最大,为21.6%;华东及华中区域的土储占比分别为19.5%、14.2%;东南、长三角、西南、环渤海、珠三角的土储占比,分别为11.7%、10.2%、8.7%、8.4%以及5.7%。

二三线土储在土储总量中处于绝对性优势之外,金辉在2021年上半年拿地方面也侧重强二线及核心三线城市。

在8月13日举行的2021年度中期业绩说明会上,金辉控股执行董事兼执行总裁林宇介绍称,2021年上半年,金辉控股共收购17幅新土地,规划建筑面积221.8万平方米,涉及11个一线、强二线重点城市,其中包括北京、重庆、宁波、郑州和泉州等城市,主要集中在长三角、东南和珠三角。

对比2020年度拿地数据来看,金辉控股在2021年上半年对于二三线城市的重视程度可谓“有增无减”。公开数据显示,在上一年度的总土储中,金辉控股约有94.7%的土储位于强二线及核心三线城市。2020年全年,该公司共新增35幅土地,总规划建筑面积430.1万平方米,主要集中于长三角及大湾区。

就金辉当前的城市布局,林宇表示,“我们主要还是在强二线的市场实现量价的平衡”。

对于房企而言,均衡化的布局至关重要,为的就是依靠全国化来获得风险的平衡和对冲。在越来越多的标杆房企开始曲线“回归一线”的背景下,有业内观点认为,金辉控股现阶段过于侧重二三线、一线布局失衡的现状,实则是“不健康”的。

“重仓强二线及核心三线城市,实际上是企业自身发展的独特战略,很符合现阶段金辉控股强调的稳健经营理念。不过,从本质上来看,强二线及核心三线城市在基础经济面上较一线城市略弱,风险发生率也相对较高。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄直言,目前来看,金辉在强二线及核心三线城市的土储占比超97%,一线城市土储严重缺失。

热点城市红利消失,新城还进吗

近年来,标杆房企在布局上愈发重视一二线城市及核心城市群。中指研究院近期发布的《2021年上半年全国房地产企业拿地排行榜》显示,由于集中供地的22城全部为一二线城市且土地市场较热,2021年上半年,50家代表房企在一线及二线城市投资面积占比均有所上涨。

不过,谈及金辉后续的土地投资策略,林宇在中期业绩会上表示,“金辉对于新城市的拓展是相对谨慎的,进入新城市要看有无结构性的机会”。林宇称,2021年下半年,金辉将保持自己的拿地节奏,聚焦目前深耕的区域和板块;同时,将在长三角、珠三角以及一些有优势的中西部城市和东南部的沿海城市,保持一定的投资强度。

“拿地上,我们主张以公开市场的招拍挂为主。” 林宇表示,因为收并购和购地在拿地周期上相对都较长,所以金辉内部将这两种获地方式视作招拍挂之外的补充。

在同策研究院资深分析师肖云祥看来,金辉近年来在土地投资及城市扩张上的表现属于“中规中矩”。其指出,金辉土储主要集中在长三角、西北、东南等热点区域、热点城市,对于公司而言有助于提升去化速度。但由于近年来热点城市调控政策不断收紧,如限价政策等,实际上不利于公司利润规模的达成。

58安居客房产研究院分院院长张波也向北京商报记者表示,从金辉的土地布局来看,所处区位市场供求热度较高,也是受调控政策压力偏大的城市,这些城市的市场去化难度相对较小,但受限价政策影响,总体利润率的提升难度较大。

“金辉在西北区域的土储占比较高,西北区域的城市包括成都、西安、重庆、银川,都是调控从紧的典型城市,预计后续政策压力较大。” 张波补充说道。

2020年,被称为房企债务“紧箍咒”的融资“三道红线”落地;经过七年长跑,金辉控股也于当年10月29日正式在港交所挂牌上市。成功登陆资本市场后的第一个中报,金辉控股2021年上半年“三道红线”达标情况如何,也成为本场业绩说明会上投资者的关注重点。

据悉,2020年底,金辉控股成为第一批“三道红线”绿档达标房企;最新中报数据披露,2021年上半年,金辉“三道红线”数据维持绿档。

具体来看,截至2021年6月30日,金辉的净负债率为75.9%,现金短债比为1.5,剔除预收款项后的资产负债率为68.3%。在负债及现金结余方面,金辉截至今年6月末的有息负债总额为543.97亿元,较2020年底增长1.2%;期末现金及银行结余为254.8亿元。

该公司管理层将金辉维持绿档的原因,归结为“坚守财务纪律”。根据介绍,为应对“三道红线”落地后对公司经营发展的影响,金辉内部制定了关于“三道红线”的应对策略,主要包括调整投资节奏,加快销售去化速度以及加强回款。

不过,业内对于金辉控股2020年末以来的“三道红线”快速降档一直存在一些质疑,认为金辉是依靠“明股实债”这一手段实现了“三道红线”档位“由红转绿”。并举例称,“2020年度金辉控股少数股东的权益占比,与其获得的利润占比明显不匹配,是比较典型的‘明股实债’特征”。

公开资料显示,2019年底,金辉控股现金及现金等价物余额92.19亿元,一年内到期债务192.26亿元,现金短债比覆盖比率48%。同期,其剔除预收账款后的负债率为76.88%,净负债率为186.41%。根据“三道红线”要求,彼时金辉“三道红线”全部踩中。

值得关注的是,在市场流动性边际趋紧的大背景下,“集中供地”和“房贷集中管理政策”等政策,也为房地产投资带来了新的挑战。基于行业的复杂形势,就外界关注的2021年全年销售目标有无调整的问题,金辉控股在最新举行的中期业绩会上表示:“我们现在更加关注公司有质量的增长,不会盲目地去追求销售规模。对于年初的目标,我们没有做调整,但是比去年的972亿元,我们相信还会有一个稳步的增长。”

张波分析认为,在土地“两集中”的背景下,房企在热点城市拿地的竞争并不会减弱,并且对企业资质以及合规性的要求会进一步提升。“如何在保持良好负债率的基础上有效利用资源、精细化运营,是接下来值得金辉控股重点关注的。”

(记者 卢扬 荣蕾)

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