金辉控股交出了2020年10月上市以来的第一份中期成绩单。财报数据显示，2021年上半年，金辉控股实现合约销售额557.7亿元，同比增幅49.3%;实现合约销售面积322万平方米，平均合约销售价格为17320元/平方米。在收入及利润指标方面，期内已确认收入160.7亿元，同比增幅44.1%;毛利润同比增33.2%至33.9亿元，毛利率约为21.1%;净利润同比增92.4%至20.1亿元，净利率约为12.53%。
在可圈可点的营收及利润指标之外，金辉控股的土储布局安全性问题以及财务结构情况，也成为了外界一大关注重点。在业内看来，尽管重仓强二线及核心三线城市的布局，在短期内为这家闽系房企带来了可观的营收及利润增长，但从长远角度考虑，这种比例严重失衡的布局，或对金辉未来的扩张发展形成掣肘。
一线占比不足3%，补丁打吗
重仓强二线及核心三线城市，已成为金辉控股的一大发展标签。据中报，截至2021年6月底，金辉控股在全国共有地产项目216个，土地储备总建筑面积达3307万平方米。其中，97.9%的土储位于强二线及核心三线城市。
从土储分布来看，截至2021年6月底，西北、华东及华中为该公司土储三大集中地。具体来看，西北区域土储占比最大，为21.6%;华东及华中区域的土储占比分别为19.5%、14.2%;东南、长三角、西南、环渤海、珠三角的土储占比，分别为11.7%、10.2%、8.7%、8.4%以及5.7%。
二三线土储在土储总量中处于绝对性优势之外，金辉在2021年上半年拿地方面也侧重强二线及核心三线城市。
在8月13日举行的2021年度中期业绩说明会上，金辉控股执行董事兼执行总裁林宇介绍称，2021年上半年，金辉控股共收购17幅新土地，规划建筑面积221.8万平方米，涉及11个一线、强二线重点城市，其中包括北京、重庆、宁波、郑州和泉州等城市，主要集中在长三角、东南和珠三角。
对比2020年度拿地数据来看，金辉控股在2021年上半年对于二三线城市的重视程度可谓“有增无减”。公开数据显示，在上一年度的总土储中，金辉控股约有94.7%的土储位于强二线及核心三线城市。2020年全年，该公司共新增35幅土地，总规划建筑面积430.1万平方米，主要集中于长三角及大湾区。
就金辉当前的城市布局，林宇表示，“我们主要还是在强二线的市场实现量价的平衡”。
对于房企而言，均衡化的布局至关重要，为的就是依靠全国化来获得风险的平衡和对冲。在越来越多的标杆房企开始曲线“回归一线”的背景下，有业内观点认为，金辉控股现阶段过于侧重二三线、一线布局失衡的现状，实则是“不健康”的。
“重仓强二线及核心三线城市，实际上是企业自身发展的独特战略，很符合现阶段金辉控股强调的稳健经营理念。不过，从本质上来看，强二线及核心三线城市在基础经济面上较一线城市略弱，风险发生率也相对较高。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄直言，目前来看，金辉在强二线及核心三线城市的土储占比超97%，一线城市土储严重缺失。
热点城市红利消失，新城还进吗
近年来，标杆房企在布局上愈发重视一二线城市及核心城市群。中指研究院近期发布的《2021年上半年全国房地产企业拿地排行榜》显示，由于集中供地的22城全部为一二线城市且土地市场较热，2021年上半年，50家代表房企在一线及二线城市投资面积占比均有所上涨。
不过，谈及金辉后续的土地投资策略，林宇在中期业绩会上表示，“金辉对于新城市的拓展是相对谨慎的，进入新城市要看有无结构性的机会”。林宇称，2021年下半年，金辉将保持自己的拿地节奏，聚焦目前深耕的区域和板块;同时，将在长三角、珠三角以及一些有优势的中西部城市和东南部的沿海城市，保持一定的投资强度。
“拿地上，我们主张以公开市场的招拍挂为主。” 林宇表示，因为收并购和购地在拿地周期上相对都较长，所以金辉内部将这两种获地方式视作招拍挂之外的补充。
在同策研究院资深分析师肖云祥看来，金辉近年来在土地投资及城市扩张上的表现属于“中规中矩”。其指出，金辉土储主要集中在长三角、西北、东南等热点区域、热点城市，对于公司而言有助于提升去化速度。但由于近年来热点城市调控政策不断收紧，如限价政策等，实际上不利于公司利润规模的达成。
58安居客房产研究院分院院长张波也向北京商报记者表示，从金辉的土地布局来看，所处区位市场供求热度较高，也是受调控政策压力偏大的城市，这些城市的市场去化难度相对较小，但受限价政策影响，总体利润率的提升难度较大。
“金辉在西北区域的土储占比较高，西北区域的城市包括成都、西安、重庆、银川，都是调控从紧的典型城市，预计后续政策压力较大。” 张波补充说道。
2020年，被称为房企债务“紧箍咒”的融资“三道红线”落地;经过七年长跑，金辉控股也于当年10月29日正式在港交所挂牌上市。成功登陆资本市场后的第一个中报，金辉控股2021年上半年“三道红线”达标情况如何，也成为本场业绩说明会上投资者的关注重点。
据悉，2020年底，金辉控股成为第一批“三道红线”绿档达标房企;最新中报数据披露，2021年上半年，金辉“三道红线”数据维持绿档。
具体来看，截至2021年6月30日，金辉的净负债率为75.9%，现金短债比为1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%。在负债及现金结余方面，金辉截至今年6月末的有息负债总额为543.97亿元，较2020年底增长1.2%;期末现金及银行结余为254.8亿元。
该公司管理层将金辉维持绿档的原因，归结为“坚守财务纪律”。根据介绍，为应对“三道红线”落地后对公司经营发展的影响，金辉内部制定了关于“三道红线”的应对策略，主要包括调整投资节奏，加快销售去化速度以及加强回款。
不过，业内对于金辉控股2020年末以来的“三道红线”快速降档一直存在一些质疑，认为金辉是依靠“明股实债”这一手段实现了“三道红线”档位“由红转绿”。并举例称，“2020年度金辉控股少数股东的权益占比，与其获得的利润占比明显不匹配，是比较典型的‘明股实债’特征”。
公开资料显示，2019年底，金辉控股现金及现金等价物余额92.19亿元，一年内到期债务192.26亿元，现金短债比覆盖比率48%。同期，其剔除预收账款后的负债率为76.88%，净负债率为186.41%。根据“三道红线”要求，彼时金辉“三道红线”全部踩中。
值得关注的是，在市场流动性边际趋紧的大背景下，“集中供地”和“房贷集中管理政策”等政策，也为房地产投资带来了新的挑战。基于行业的复杂形势，就外界关注的2021年全年销售目标有无调整的问题，金辉控股在最新举行的中期业绩会上表示：“我们现在更加关注公司有质量的增长，不会盲目地去追求销售规模。对于年初的目标，我们没有做调整，但是比去年的972亿元，我们相信还会有一个稳步的增长。”
张波分析认为，在土地“两集中”的背景下，房企在热点城市拿地的竞争并不会减弱，并且对企业资质以及合规性的要求会进一步提升。“如何在保持良好负债率的基础上有效利用资源、精细化运营，是接下来值得金辉控股重点关注的。”
(记者 卢扬 荣蕾)
