北京市住建委近期发布公告，公开征求《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》意见建议。最高人民法院在此之前对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)进行了修订，删除了原司法解释中关于“退一赔一”的规定，这也意味着商品房买卖惩罚性赔偿制度成为历史，由此引发公众关于购房者“权利退潮”的担忧。那么，今后购房者该如何维护自身权益?违约责任又该如何承担呢?
开发商隐瞒事实被判赔偿
王女士为解决孩子上学问题，于2017年11月购买了一套商品房，总价223万元。根据其与开发商签订的《北京市商品房预售合同》，双方约定房屋竣工日期为2018年3月，并在第二条的预售依据中载明“该商品房已经批准预售，两年半之内办理不动产登记证书。”但是在房屋交付三年后，开发商仍无法办理网签和房屋所有权证，王女士不得不给孩子另觅学校。后来她了解到，该商品房实际上是拆迁安置房，即开发商出售时并未取得预售许可。王女士认为，开发商隐瞒事实骗取其签订预售合同，致使房屋无法办理网签，也无法满足孩子正常上学的要求，因此她将开发商诉至法院，要求确认双方签订的商品房预售合同无效，开发商返还购房款并支付一倍的赔偿金以及在学费、装修等方面的损失。
开发商否认虚假销售、隐瞒销售情况，辩称卖房时已明确告知王女士，该房屋只有在开发商现房销售许可证办下来后才能办理网签;而且该房屋不是政策性定向安置拆迁用房，是商品房，不能预售，只能现房销售，这些王女士在购房时已经获知。目前她已经入住，只遭受轻微损失，因此法院不应使用惩罚性条款让开发商承担一倍购房款的罚则。
法院审理后认为，根据我国城市房地产管理法以及城市商品房预售管理办法的规定，房地产开发企业预售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证是开发商的义务，并应将预售许可证向买受人出示。本案中，开发商虽然向王女士出示了预售许可证，但实际上并不包括所售房屋的预售许可，对此开发商具有主观上的过错。
出卖人未取得商品房预售许可证明，却与买受人订立了商品房预售合同，因此应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。
开发商隐瞒事实致使王女士遭受了经济损失，根据最高人民法院《商品房买卖司法解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因此王女士要求开发商返还购房款、赔偿利息、装修损失及支付已付房款一倍的赔偿额，理由正当，于法有据，法院予以支持。但王女士所称为解决孩子上学问题而购买房屋，因在合同中并未明确约定，因此另行择校产生的学费损失，法院不予支持。
“退一赔一”惩罚性赔偿成为历史
上述是一起较为典型的商品房买卖合同纠纷案，对于此类房屋买卖中因欺诈行为引起的纠纷，如出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、未取得商品房预售许可证、“一房二卖”等，这类情形下是否会有惩罚性赔偿，一直是购房者关注的问题。
商品房作为房屋的一种，是相对于公房和二手房来说的，由房地产开发公司开发，建成后用于市场出售出租的房屋，也就是我们常说的新房、一手房。2003年4月最高人民法院发布了《商品房买卖司法解释》，为审理商品房买卖合同纠纷案件提供了明确、具体的法律依据。其中，第八条、第九条明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人(又称“先卖后抵”);二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人(又称“一房二卖”);三是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;四是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实(又称“先抵后卖”);五是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，在商品房买卖合同中，如果开发商恶意违约或欺诈行为致使购房者无法取得房屋，须承担“退一赔一”的惩罚性赔偿责任。
在民法典实施之后，最高人民法院同时对该《商品房买卖司法解释》进行了修订，并于今年1月1日起正式生效。其中，新的司法解释最大的变化就是删除了原来关于“退一赔一”的规定，这就意味着，今后如果购房者遇到上述情况，主张已付购房款一倍的赔偿责任将不再有法律依据，也很难被法院支持。
上述案件中，王女士的房屋买卖纠纷发生在新旧法衔接之际，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条明确，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。签订在2021年1月1日之后的购房合同，发生纠纷，将会适用新的《商品房买卖司法解释》。
购房合同约定成为重要依据
新解释删除了开发商“退一赔一”的惩罚性赔偿条款，那么，购房者今后在购房时该如何保护自身权益呢?
对于法院而言，此后在审理商品房买卖纠纷时，合同约定将成为重要依据。
首先，核查“五证”。购房者在签订合同前应仔细核查或要求开发商出示“五证”，房屋产权、面积等重要信息均记载于此。“五证”即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，仔细核对商品房预售许可证明中是否包含了自己所购买的房屋。
其次，看清违约条款。购房者签约时一定要细读合同条款，注重房屋违约条款的约定。如果双方没有约定特殊的责任承担方式，将按照新司法解释中一般规定承担违约责任。商品房买卖惩罚性赔偿取消后，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法有三种，一是逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;二是逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定;三是由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得不动产权属证书的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
另外，在新《商品房买卖司法解释》背景下，行政主管部门、行业协会应当更加注重合同文本的力量，笔者建议各地房地产行业主管部门应尽快制定详细、全面的《商品房买卖合同示范文本》，其中应纳入类似于“恶意违约”“欺诈行为”“面积确认及面积差异处理”等条款，避免存在遗漏购房者权益的情况。广大购房人在签订合同前必须仔细查看相关条款的表述和约定，斟酌相关的法律风险后再慎重作出购房决定。
今年7月8日，北京市住建委发布公告，对《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》公开征求意见建议，现有《通知》的主要内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分，进一步规范了新建商品住房销售行为。相信在房地产行业主管部门与司法部门的共同努力下，即使没有了惩罚性赔偿的威慑，商品房买卖市场也能够实现对购房者合法权益的保护。
(作者单位：北京市海淀区人民法院)
延伸阅读
受托购房时能否先占先得
王朔 张翼
案情回顾
王某委托李甲购买某房屋，李甲委托其弟李乙代办。于是，李乙与房屋共有产权人孙某签订购房协议，约定以75万元购买。后王某向李甲汇款75万元，李甲向李乙汇款37.5万元，李乙将这笔钱支付给孙某。随后，该房屋发生产权纠纷，购房事宜被搁置。最终，法院生效判决确认孙某之女孙甲取得房屋所有权。李乙只得又与孙甲签订了第二份房屋买卖协议书，约定价格为52万元。签订协议后，李乙向孙甲支付了钱款，房屋转移登记至李乙名下。王某要求李乙配合将房屋过户登记至自己名下，遭到拒绝，于是将李甲、李乙诉至法院。
李乙认为，当初因无法顺利购房，故以自有资金代替孙某返还了37.5万元定金，第二次是用自有资金自行购房而非受托购房，所以不应配合王某过户。李甲称确实收到了这笔返款，但并未交还给王某。孙某和孙甲称，从未表示过不出售该房屋，也没听说要退购房款，他们一直认为李乙只是代理他人办理购房事宜。法院认为，根据王某及李甲签订的《代理购房委托书》，可以认定双方之间确实存在委托代理关系。李甲又转委托给李乙，代王某购买涉诉房屋，但实际购买人应为王某。现王某要求李乙配合完成过户，法院予以支持。
法院提示
该案诉讼过程中，李乙坚持主张其早已解除委托合同关系，但其并未提交充分证据，证明在取得受托财产前已与委托人解除该委托关系。
民法典第九百三十三条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。
法律赋予当事人该项任意解除权，是因为委托合同是以“信任”为存在的条件，如果一方不守信用，失信于另一方，再继续履行合同就无必要;但在受托人已完成受托事项、取得相应财产的情况下，再赋予受托人任意解除权，不仅有悖于该立法原意，也有违民法典第九百二十七条中“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定。
该案中，李乙主张其已与王某解除委托关系，但李甲、李乙未能提供解除委托关系的充分证据，因此应当承担举证不能的不利后果。李乙作为受托人，在办理委托事务的过程中取得了房产权利并暂时登记在自己名下，其有义务办理变更手续使委托人成为真正的权利主体。
(作者单位：北京市第二中级人民法院)
(作者：秦鹏博)
