公司CRIC研究中心 2023-04-03 08:54:26 来源：丁祖昱评楼市

在需求透支、购买力透支以及库存高企之下，房企在三四线的投资退潮趋势愈演愈烈。

过去两年，集中供地叠加企业资金紧张，导致房企投资出现较大滑坡，资金有限之下，房企的投资更加聚焦，将目标紧盯核心一二线城市，三四线几乎得不到品牌房企的青睐。

(资料图片仅供参考)

从数据上看，2021年和2022年，三四线成交建面同比分别下跌了23.8%和37.8%。但在总成交规模上，三四线成交建面比重仍然占到全国近70%。

到底是哪些房企在什么样的三四线拿地？

哪些三四线城市仍是企业关注的重点，市场成交仍然保持相对稳定？

哪些三四线已经被“抛弃”？

三四线又是从什么时候开始步入下行通道的？

过去两年，土地市场迎来周期性的低谷，除一线城市外，各能级城市出现普降。建面占全国市场近七成的三四线连续两年成交跌幅为23.7%、37.8%。

百强房企投资退潮速度更快。2022年百强房企在三四线拿地建面仅占31%，较同期下降20个百分点。

2018-2020年，各能级历年土地成交规模同比均为正，但2021年，二线、三四线城市成交建面的同比由正转负，降幅分别为26%和23.8%，一线城市土地成交规模同比仍在上涨。

到了2022年，一线、二线和三四线土地成交规模同比降幅分别为41.3%、42.5%和37.8%。

2020-2022年，三四线城市成交金额所占比例从53%下降至50%，进而降至48%，这是也是自2018年以来首次跌破50%。

自集中供地以来，房企将更多的资金、关注都投射在一二线核心城市中，在资金有限的情况下重点投资一线城市，带动一线城市成交建面占比从2020年的10%上升至2022年的16%。

经过上一轮棚改带来的市场高温后，百强房企早早开始推行回归一二线的投资战略。

从2018年开始，百强房企在三四线城市的拿地建面占比就已经持续降低，随后叠加行业扩张受限、三道红线、集中供地等诸多因素影响，2022年百强房企在三四线拿地建面仅占31%，较2021年下降20个百分点。

在市场持续走弱、企业资金紧张以及集中供地城市吸血的多重影响下，过去两年三四线城市的土地市场遭遇“滑铁卢”。

过半数三四线成交量连续两年同比下滑，且整体规模回到2016年、2017年以前。仅有少数三四线城市如东莞、台州、温州、芜湖、泉州等土地投资相较之下仍有一定热度。

CRIC重点监测的300个城市（三四线）中，54%的城市成交建面在2021年、2022年连续下滑，且2022年的成交建面回到2017年水平。24%的城市土地成交连续三年下滑，成交量也基本回到2016年、2017年三四线市场周期刚启动的阶段。

大理、荆州、济宁、许昌、阜阳等城市自2019年以来土地成交量逐年下滑。这些城市土地市场在2016年棚改货币化安置推动下，在2018年触及“天花板”后迅速下跌。

2022年成交建面较高峰下降均超过80%，远低于这轮土地火热刚启动的体量，部分城市成交建面甚至创下近十年新低。实际上，此类城市土地市场几乎已经“无人问津”。

2019年，土地成交建面开始下跌城市中，有部分呈现2020年成交反弹、后两年继续大幅下滑的走势。

典型城市有衡水、新乡、烟台、宜昌、南平、德州等城市，虽2020年成交反弹，但成交量并未达到2018年高峰，且后两年成交大幅下降，规模几乎回到2017年之前，整体来说土地市场表现同样相对较弱。

有部分三四线城市土地成交由盛转衰的转折点出现在2020年，近三年土地成交连续下跌，主要有两类：

第一类是常德、江阴、日照、开封、海宁、湘西等城市，2017-2019年在三四线惯性上行的周期中土地成交快速攀升，2019年达到顶峰，随后连续三年大幅下跌。近三年土地成交建面平均较2017-2019年下跌30%以上，其中常德、开封、海宁等城市2022年土地成交建面创下近十年新低。

第二类是哈密、大庆、梅州、清远、香河等，不仅2020-2022年连续三年成交建面下跌，此前市场火热时土地成交也并有过多起色，属于关注度最低的三四线。

在三四线整体土地成交下滑、多数城市成交断崖式下跌之下，仍有部分三四线在土地成交数据上表现突出。

根据CRIC统计的300城数据，有12%的城市在2021年、2022年成交同比降幅小于平均值，且整体成交规模仍维持在相对高位。

诸如东莞、南通、台州、淮安、常州、金华等城市，2021年、2022年成交一涨一跌，或两年跌幅远小于三四线平均值，而近两年成交规模仍较过去五年有所增长。

这些城市在土地市场整体弱势的情况下，虽然成交量小幅下降但整体规模未出现断崖式的下跌，市场仍有一定支撑。

值得注意的是，泉州、芜湖、晋江、萍乡等8个城市土地成交在2021年、2022年呈现出同比上涨，且成交量创下新高、或是接近过去十年高点。

虽然有12%的三四线土地规模上能保持稳定或略有上涨，但土地市场的内在“推手”并不相同。

东莞、芜湖、泉州等拿地基本以百强房企为主，土地市场根基扎实，而淮安、晋江等依靠城投进行托底，市场热度并未提升。

泉州、无锡、芜湖、东莞、台州、常州等，近两年拿地以百强房企、龙头房企为主，也从侧面反映出这些城市土地仍是品牌房关注的重点，而且土地市场根基扎实。

2021年百强房企拿地比例超过50%的三四线城市仅东莞和无锡，其余城市均在30%以上。

值得注意的是，2022年房地产市场整体下行，房企拿地意愿持续走低，导致这些城市百强房企拿地比例大幅缩减，除东莞仍能保持在60%的高位外，无锡仅有21%，常州、台州、金华等百强拿地比例低于10%。但相较于其他三四线城市无百强关注已实属不易。

还有一些城市的土地市场以本土民企参与为主，其中本溪最为典型。

虽然几乎没有品牌开发商参与土拍，但是本地民企一直相对活跃，土地市场保持较高成交量。2021年本溪成交的含宅经营性用地建面37.7万平方米，其中32.3万平米都由本土民企拿下，2022年含宅经营性用地建面144.26万平方米，更是全部由本土民企竞得。

萍乡、启东、晋江和德化等城市，虽然成交规模没有萎缩，但是主要是靠城投公司拿地维持市场规模。

其中萍乡最为典型，2021年萍乡民企和城投拿地建面比值在1：10左右，2022年民企拿地比例进一步降低，95%以上的建面均由城投公司竞得。

所以，从数据层面看，土地市场相对平稳甚至规模上升的城市并非“实火”，除东莞、无锡、芜湖、泉州等城市外，部分城市土地市场仍旧靠城投进行托底，未来投资前景并不乐观。

我们选取土地市场相对火热的典型城市东莞、无锡、芜湖、泉州4个城市具体来看，虽然不是省会城市，但无锡、泉州和芜湖均是省内GDP最高的三四线城市，经济基本面、客户购买力在省内均属于上游。

无锡2022年GDP为14850.82亿元，在省内仅次于苏州和南京，横向对比甚至高于福州、合肥这样的省会城市。

泉州2022年GDP为12102.97亿元，在福建省位列第二，比厦门高出接近5000亿。

芜湖2022年GDP为4502.13亿元，也位列安徽省第二。

东莞也是广东GDP超过万亿的4个城市之一。

对于房地产市场来说，这些城市可以承接省会城市外溢的客户，还可以吸引低能级城市的客群，客群结构较为丰富，为市场提供较为坚实的购买力基础，在市场调整中也有一定的抗风险能力。

4个城市2015年-2022年商品住宅市场均呈现量跌价升的走势，成交均价走势都较为强硬，在市场下行的周期也保持了较强的上升势头。

无锡、芜湖2021年总成交金额达到2015年以来的最高峰，泉州2021-2022年的成交金额也与前几年几乎持平，市场规模维持在相当水平。

库存方面，四个城市2018年以来商品住宅的供求比几乎保持在较为平衡的状态，其中泉州2021-2022年连续两年供求比小于1。

按照12个月的销售情况来看，2022年虽然去化周期整体明显上涨，但泉州依然保持在11.7个月的安全区间，无锡、东莞2022年商品住宅去化周期超过20个月，短期内有一定的去化压力，但长期来看市场容量仍在。

在房企投资仍以谨慎为主的大方向下，高能级城市将是房企争夺的主战场。三四线的投资分化会更加激烈，长三角、大湾区的三四线城市，受到城市群辐射的利好，可以看高一线，对于大多数人口流出、产业无支撑的三四线城市，土地或将出现无人问津的现象。

市场不断走弱、库存高企、需求透支、购买力透支等是三四线土地下滑的主因，也是内部原因。

外部原因是，房企自身的经营困境、资金紧缺、周转压力一方面导致大部分企业投资几乎停滞，且大多数都是以三四线起家的民营房企，另一方面集中供地的出台，并没有将拿地需求下沉至三四线，在市场不断调整向下之下，房企把有限的资金扎堆在抗风险能力较强的一线和准一线城市。

尽管2023年以来，市场在政策利好、以及需求积压释放的推动下，呈现出底部复苏的行情，但大多数三四线的基本面并没有实质性的扭转，三四线短期仍将在下行周期中筑底。

企业端虽然三支箭利好部分房企，但谨慎拿地、以收定支仍是大部分房企2023年的投资主旋律，在集中供地依旧延续且各地政府诚意满满的推出各种地块的吸引下，进一步抽血企业在低能级城市的投资热情和动力，毕竟三四线城市房地产市场的下行速度高于一二线城市，抗风险能力也不如一二线城市。

因此，我们判断未来三四线土地投资会持续低位，房企在三四线投资退潮仍将延续。