市场 2023-04-24 08:49:11 来源：丁祖昱评楼市

2023年至今，房地产市场从年初的惨淡，到春节过后的急速拉升，再到如今的涨势放缓，整体楼市走过了一个较为波澜的过程。

从多个复苏情况良好的城市成交表现来看，改善房源成交占比提升成为被提及最多的一点。

(资料图)

事实上，近年来，改善型产品占比的加速一直在扩大。CRIC数据显示，2022年，刚需、首改类产品成交比重全线收缩，同时，120㎡以上改善类产品成交占比全面上扬。

改善型产品占比的加速扩大，一方面是基于疫情居家隔离、三胎放开等因素，激发了人们在人居品质、功能方面的更高要求，另一方面则是受供应结构影响。

从2023年新增供应产品结构来看，随着地价推动产品档次升级，22个集中供地城市中，多数城市将以中档改善产品为供应主力。

房地产市场回暖以来，点状复苏的城市成色各不相同，其中既有疫情全面解禁的补偿性需求释放，也有政策利好下的刚需刚改自住需求的蠢蠢欲动。

在经历了春节过后的持续拉升后，进入4月，部分城市热度回落涨势放缓，在这其中，北京、上海、杭州、成都表现亮眼，成为本轮复苏城市中热度明显较高且持久的城市。

2023年4月22日，丁祖昱评楼市直播间“北上杭蓉，市场复苏了吗？”对这四个城市进行了全面剖析。

1、北京成交主力转变为90-150㎡改善型产品

2023年一季度，北京连续三月成交量上涨，进入4月，上半月成交35万平方米，预计到月底成交量也能达到月均50万方的去化水平，甚至有望突破50万方，整体来看市场依然有持续复苏的惯性。

从成交结构来看，北京成交从90㎡以下刚需占比为主力转变为90-150㎡改善占比居多。

具体表现为，从集中供地以来，尤其不在执行套内7090政策以后，北京改善市场逐步起来。2021年90㎡以下的刚需供应占比达到3成，2022年比重以下滑至3成以下。反映到成交层面，90㎡以下的成交占比从5成下降到了4成以下。

受其影响，北京成交总价结构也发生了改变，500万以下成交占比由原来的5成下降到4成，500-1000万总价的占比由原来的3成提升到了4成，1500万以上的高端住宅成交占比提升了3个百分点。

不仅如此，北京高端住宅市场成交占比也中逐年提升，2022成交占比7%，但成交总价下沉。

2、上海一季度销售金额TOP10项目10万+楼盘占6成

上海近一年来，经历了非常明显的四次波动：

2022年3-5月份，受疫情影响，全市处于半封控/全封控状态，房地产市场基本处于停滞真空状态；

2022年6-9月份，社会面解封后，市场积累的需求短期内快速释放，加之市场供应放量，共同助推市场成交量攀升至100-120万方/月。

2022年10-12月，积压需求快速释放，叠加市场连续四个月高供应，成交疲弱。年末疫情管控放开，社会生产活动也受影响，延续至春节假期，返乡/旅游潮造成客户置业行为推后、农民工返乡延误项目进度不能按时入市，市场一路走低，从7月份单月成交134万方，触底至2023年1月仅56万方。

2023年2-3月，年后小阳春、全国面市场回暖给上海带来积极影响、供应短暂空窗期造成市场结构性的供不应求，三者叠加，上海市场明显回暖，3月成交量攀升至99.5万方。

从成交结构来看，上海一季度销售金额TOP10项目中，10万+楼盘占比6成，成交均价正处于结构性高位。

3、杭州高端改善产品热罄，市场依然分化明显

杭州2023年一季度热度持续走高，开年后的2-3月市场恢复明显，呈供不应求态势，且因改善房源成交占比提升，成交均价结构性上涨。

其中，一圈层整体呈现供不应求的状态，整体热度集中在一圈层的改善房源，均价4万元/平方米以上的项目基本上开盘即罄，甚至需要拼社保，一季度最低中签率的项目仅2%。这主要是由于一二手价差造成的。

整体来看，杭州2023年一季度，新开盘项目去化率64%，其中，一圈层去化率90%，二圈层去化率66%，三圈层去化30%。整体表现依然分化严重。

4、成都一季度700万+房源成交占比走高

2023年至今的成都市场，可以说是近3年来最好的时候。

一季度成都新房产品成交面积占比前三的依次为140-145㎡占比10%，较去年提高2个百分点，115-120㎡占比8%，较去年下降1个百分点，125-130㎡占比8%，较去年提高2个百分点。

从成交总价结构来看，一季度700万+房源成交占比走高；从开盘市场来看，2023年1-3月，成都主力500万以上项目开盘17次，其中13盘次开盘即罄，占比约超7成。

成都新房市场改善属性愈加明显，市场需求聚焦核心房产的特征也十分显著。

本轮成都楼市复苏为多个叠加因素推动的，首先是信贷、限购政策优化，购房条件放宽，其次是积压需求集中释放以及去年的置换需求集中入场，最后是供应结构优化，核心区项目积极供货。一季度供应TOP10板块中，6成板块位于一圈层，且有多个核心板块，如麓湖、内金沙、三圣乡、新川板块，优质房源占比高，吸引客户积极入手。

在成交结构中改善型产品占比持续走高的同时，从新增供应产品结构来看，部分城市也已进入改善时代。

据CRIC监测，2022年22个集中供地城市涉宅用地成交楼面价中，5000-10000元/平方米占比最高为28.3%，其次为10000-15000元/平方米和15000-20000元/平方米。

对比各城市2023年新房成交均价，根据未来入市的新房供应房源的单价端结构，我们将入市产品分为低档刚需（预售价格小于城市均价的0.8倍）、中档改善（预售价格大于等于城市均价的0.8倍，小于城市均价的1.5倍）和高档（预售价格大于等于城市均价的1.5倍）三个档次。

若2023年开工工期和拿证速度无延迟，可顺利入市，那不同城市的供应产品档次分布大多为中档改善以上产品。

从供应结构的区域分布来看，主城区仍属于供应主力，其中合肥、郑州、福州主城占比均在7成以上，北京、长春、苏州、长沙、青岛、南京则以近郊项目为主，占比均在5成以上，少数城市诸如广州、深圳、宁波远郊还将持续加大供货量。

我们认为，目前整体新房市场进入改善时代，不少城市刚需已经转由二手房市场承担。

对刚需购房者来说，在市场逆周期中，议价空间大、配套完善、购房即入住的二手房也更适合他们居住需求。

对于改善客群来说，因为本身已有自有住房，在选择改善产品的时候建议对产品及自身需求进行全面扫阅，如果没有全面超越原有居住环境，或者是没有找到心仪的房子前，千万不要勉强，不要因为市场或者是跟风因素而盲目入市，一定要跟着自己的内心。