观点曾冬梅 2023-05-09 10:09:35 来源：中房报

(资料图片仅供参考)

5月8日，金地（集团）股份有限公司（以下简称“金地集团”，600383.SH)召开了网上业绩说明会。2022年，虽然增收不增利，但该公司的销售排名前进到了行业第七。

金地集团董事长凌克没有透露今年的销售目标，他表示，今年以来，公司的整体来访和销售数据呈现回暖趋势，“五一”的销售表现也优于去年同期表现。但市场环境依然严峻，“当下还难以对行业的系统性持续改善持明显积极态度。”

虽然市场的拐点尚未出现，但企业不能停步。凌克在年初就说过，房企经营就像踩单车，不前行就会跌落。“地产公司要生存，就要努力做一些优质的投资。”在当前这个阶段，优质的投资指的是一线和强二线城市的主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目。

为了不“跌落”，今年前4个月，金地集团积极参与重点城市土地出让，土地总投资额已超过87亿元。

2022年收入1200亿元利润水平回落

业绩公告显示，2022年，金地集团实现营业收入约1202亿元，同比上升约21%，房地产项目结算面积616.67万平方米，同比上升9.4%，结算收入1091.8亿元，同比上升23.6%，房地产业务结算毛利率为19.96%。受市场下行影响，该公司实现归属母公司的净利润约61亿元，同比下降35%。

有投资者关注到，2022年，在毛利率同比基本持平的情况下，金地集团的净利率依然在下行。金地集团财务负责人韦传军解释，由于行业价格普遍下降，导致期内资产减值损失同比大幅增加，公司还同步计提了信用减值损失，因此信用减值损失亦同比大幅增长。此外，公司投资的联合营公司结转收益随行业收益同步下降，兼之结转的联合营项目分布结构与2021年不同，也导致权益法下确认的投资收益同比下降。这些因素导致了净利率的同比下降。

据了解，2022年，光是存货跌价准备，金地集团就计提了35.2亿元，整体资产减值准备的计提额高达49.6亿元，减少了2022年归属母公司净利润约38.8亿元。

韦传军表示，近年来，在“房住不炒”和因城施策的调控基调下，房地产市场平稳运行，行业整体的平均利润水平逐步回落，头部房企的利润水平也逐步下滑。未来，金地集团将通过提高投资质量、向管理要效益、提升周转水平等方面改善整体利润表现。

除却利润指标，2022年，金地集团的经营业绩还是有不少可圈可点之处。截至报告期末，该公司经营活动产生的现金流量净额约199亿元，同比增长111.8%，持有货币资金约545亿元，其中预售监管资金77.4亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.13倍。剔除预收款项后，该公司实际资产负债率为65.3%，净负债率为52.2%，债务融资加权平均成本为4.53%。截至报告期末，其有息负债合计1152.16亿元，同比下降约8.3%，

凌克没有回应对金地集团业绩表现是否满意的问题，只表示在行业持续调整的2022年，公司全年业绩同比降幅（-23%）低于行业TOP20房企平均水平（-36%），销售排名较2021年有所提升。

金地集团2023年的销售目标也没有对外披露。凌克透露：“目前公司可售资源仍较多集中在一线与强二线城市，我们也在积极参与重点城市土地出让，以上均对公司2023年销售业绩形成强有力支撑。”

把控投资质量调整收入结构

虽然已走过行业最寒冷的冬天，但金地集团的管理层认为2023年也难言轻松。该公司在年报中表示，在国家扩大内需、强化“内循环”的战略支撑下，货币政策会有一定的发力空间，房地产行业的调控政策也将会在“房住不炒”的大前提下持续宽松。“但我们清醒认识到，行业的剧烈调整影响深远，在需求疲弱的大背景下，房地产企业仍会面临较大的经营压力。”

在金地集团看来，房地产行业正面临整体规模增速显著放缓的发展态势，有质量的增长将成为市场参与者谋求长期发展的重要着眼点。开发企业需要继续坚持提升产品竞争力和盈利能力，同时还需持续探索新的发展模式，在立足住宅主业的前提下，紧跟客户需求，大力挖掘存量资产运营价值，提高开发主业服务的附加值。

面对地产行业收益率逐渐降低、住宅开发业务进入下行通道的新形势，金地集团计划稳步调整发展模式，以实现利润总额和总规模的持续均衡增长。一方面，通过提高投资质量和经营效率来实现均衡发展的目标。另一方面，积极调整收入结构，配置合适资源布局自持资产、服务、科技等业务赛道。

把控投资质量是金地集团这两年的重点工作。2022年，该公司进一步聚焦上海、北京、深圳等高能级城市，全年新增总土地储备约248万平方米，其中的95%均位于核心一二线城市。截至报告期末，其总土地储备约5182万平方米，位于一二线核心城市的土储占比达到71%，剩余约30%主要位于长三角和珠三角的经济基本面好、产业有支撑的三四线城市。

有机构表示，金地集团2022年的拿地权益金额约为90亿元，对比过去每年400亿元至500亿元的权益投资金额有明显下降，但拿地毛利率预计达到25%以上，相比往年拿地毛利率处于最高位。

按照凌克的说法，2023年，金地集团要主动把握土地投资机会，但投资要求也会进一步提高，必须兼顾安全性、流动性。具体来说，在城市选择上，优选基本面强、市场波动趋势向好的一线及强二线城市；项目选择上，聚焦需求支撑强劲、销售周期短的安全高效项目；在经营层面，项目也要能够实现快开盘、快销售和快回款。可以看到，今年以来，该公司购置的土地均位于西安、杭州、东莞、上海等热点城市。

至于多元化业务，金地集团做好了长期培育的准备。凌克表示，2022年，房地产开发业务的收入占了总营业收入的91%，持有物业、智慧服务等赛道收入来源稳定，在当前行业背景下穿越周期稳定器作用凸显，未来将稳步拓展相关业务。