青岛西海岸新区灵山卫街道商业开发住宅小区人口已占到常住人口的75%。今年以来，灵山卫街道深入构建“红色物业”金字塔工程，创新实施“一项行动、建设两个平台、落实三项激励”，推进物业服务融入基层社会治理“大盘子”，补齐基层治理中小区物业管理的短板。

“红色物业”领航解难题

“物业服务企业有市场主体和社会治理主体双重身份，仅依靠物业主管部门，难以找到有效管理的平衡点，这是难题之一。”灵山卫街道党工委组织委员梁晓说，“同时，物业行业联合党支部‘空挂运行’的情况也一定程度地存在，这是难题之二。”

物业需要正确有效的统领，这不正是党支部的优势吗?思路一通，两个问题找到了互为答案的方向，灵山卫街道就此开始探索实施“红色物业”领航行动。

灵山卫街道梳理成立19家物业服务企业党组织，全部实现实体运行;同时，设置98名党建工作指导员，与小区物业进行“一对一”结对，破解物业党支部、党员“空挂”问题。

在此基础上，灵山卫街道推行“双向进入、交叉任职”，通过制定党员主题党日项目领办制度，社区党委牵头制定社区服务项目，社区和物业联合领办小区矛盾调解、居民议事、志愿服务等多项便民实事，有效解决“联”而不“动”的问题，推动物业服务与社区治理互融互促。

今年以来，有关党支部已联合物业服务企业解决居民身边问题1200余项。

两个平台融合互促

“以前碰到问题需要逐级汇报，要耗费不少时间。现在有了专门的‘议事厅’，我们的问题可以‘桌面’推演。困扰我们小区居民多年的停车位问题，5月份就在‘议事厅’当场解决了。”灵山卫街道窝洛子小区业主委员会主任王建荣说。

聚焦有些物业公司只充当“收费公司”的群众诟病，灵山卫街道以议事、办事为重点，打造“红色物业议事厅”与“基层治理共同体”两个平台。

议事平台是解决居民诉求的第一步。“红色物业议事厅”将社区党委、街道物业办、业主委员会、物业党支部的力量联合起来定期举行“多方会议”。制度建立以来，联席会议每月一次，停车位设置、水电网上缴费和活动场地建设等十余项问题实现“桌面化解”。

办事则是提升群众满意度、幸福感的落脚点。灵山卫街道通过红色物业党组织引领，搭建“基层治理共同体”，街道部门、社区与物业企业一体化协同作战。针对部分面临“脱管”风险的无物业小区，灵山卫街道创新推出“共享物业”策略。目前，辖内有实力的红色物业党支部，共“打包”零散“脱管”小区15个，街道同步按照“先兜底补差后提高标准”的指导思路，提供物业费兜底保障措施，投入24.6万元为农民公寓等小区进行提升改造。

三项制度强管理

因过度依赖监督管理，考核激励措施不足，物业服务企业收费难和小区业主满意度低现象并存。对此，灵山卫街道设立物业管理基金、完善物业服务星级评定、建立物业“红黑榜”三项制度。

管理基金由奖励金、补助金和党建工作经费三部分组成，旨在充分激发物业服务企业的积极性;灵山卫街道出台“五星级物业服务管理标准”，实施“一专三核”考核机制，目前，星光岛万象美物业已获“五星认证”，评树物业服务示范项目3个、精品项目5个、优秀项目16个;物业“红黑榜”制度每季度更新一次，对街道内物业服务开展常态化监管。对考核成绩连续3个季度低于60分的物业企业，上报计入山东省物业服务企业不良信用信息，约谈企业负责人，劝退管理项目，并通报至业主委员会，启动重新聘任物业服务企业程序。

灵山卫街道党工委书记薛山表示：“通过实施‘红色物业’工程，街道打通了城市基层治理‘最后一公里’，将城市管理‘内循环’升级为基层治理‘大循环’，构建起全民参与、多元共治的精细化城市管理新格局。”