随着3月多个重点城市开启今年集中土拍,部分城市土地市场回温。

3月中指研究院统计的50家代表房企拿地总额同比增长7.3%,同比增速转正,拿地热情明显回升。同时,民营企业拿地金额占比较去年同期明显增长,城投“托底”比例大幅减少。土地市场呈现以央国企为主导、民企加快复苏、城投逐步退出的投资格局。

业内人士指出,七成百强房企投资仍停滞,一季度房企投资仍然相对谨慎,当前市场热度仅限于热点城市,持续性及覆盖面仍待观察。目前房企投资主要聚焦于长三角核心城市,未来集中供地、分散拍卖将是主流,聚焦、分化仍是今年投资主旋律。


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50家代表房企拿地总额同比转正

中指研究院的数据显示,1-3月,百强房企拿地总额1930.0亿元,拿地规模同比下降15.0%,降幅较上月收窄1.15个百分点,降幅继续收窄。

从新增货值来看,绿城、华润、龙湖占据榜单前三位。1-3月,绿城以累计新增货值205亿元占据榜单第一;华润、龙湖紧随其后,累计新增货值规模分别为197亿元和182亿元。

值得注意的是,3月,中指研究院统计的50家代表房企拿地总额同比增长7.3%,同比增速转正,代表企业拿地热情有明显回升。

对于房企拿地热情回升的原因,中指研究院认为,3月,深圳、宁波多个热点一二线城市进行了集中供地,优质地块供应带动房企拿地热情略有恢复。

克而瑞研究中心也认为,3月份诸多重点城市的土拍“开张”,大量优质地块上市一定程度上刺激房企重回土地市场,市场热度也较去年大幅回升。

不过,克而瑞研究中心同时指出,截至3月末,投资百强的新增货值较2020年、2021年一季度降幅均超过六成,与2022年同期相比也下降16%,由此可见企业整体投资依旧谨慎。

克而瑞研究中心进一步指出,从一季度房企拿地来看,城市分化十分明显。首先是集中供地与非集中供地城市热度“冰火两重天”,核心22城参拍房企增多,投资信心显著提升,其余城市仍以城投为主;其次,核心城市热度之间、板块之间差异较大,广州、郑州土拍冷清,苏、杭等二线城市土拍热度较高。但从细分板块来看,这种回暖、复苏仍是点状的、局部的,分化预期强烈。预计短期内房企投资仍以谨慎为主,“换仓提质”为先,重点投资城市聚焦在核心一二线以及部分有人口支撑、产业支撑且市场回暖更为明显的强三线。

中指研究院也认为,部分城市土地市场升温的背后折射出房企对热点城市后市的看好,同时在去年土地缩量的情况下,房企补库存意愿有所加强,但当前市场热度仅限于热点城市,持续性及覆盖面仍待观察。

民企拿地金额占比提升

据中指研究院统计,截至3月,民营企业拿地金额占比较去年同期有明显增长。以杭州今年两次土拍为例,参拍企业均在50家以上,其中参拍民企数量占比近一半,同时民企拿地金额占比达57.9%,较2022年提升8.8个百分点,民企参与度提高;南京土拍民企拿地金额占比亦有所提高,伟星、欣源置业等民企均竞拍至地价上限,民企拿地金额占比达26.9%,较2022年提升17.2个百分点;另外,三四线城市中,高溢价地块也多为民企摘取。

对于民企拿地占比提升的原因,中指研究院认为,在城市基本面较强的支撑下,房地产市场好转预期增强,民营企业拿地情绪较高。

克而瑞研究中心也指出,3月民企拿地呈现积极复苏的态势,拿地民企以去年拿地积极的龙湖、滨江、伟星为主。一方面滨江、伟星持续深耕浙江、安徽市场,滨江一季度拿地金额近85亿元,同比增长71%,另一方面龙湖也在核心城市多次参与摇号失利后,月末在深圳斩获两宗地。

不过,克而瑞研究中心认为,近期民企虽在土地市场开始崭露头角,但整体仍受资金限制,未来参拍热情、动力仍有待观察。

不仅民企拿地占比提升,过去一年多到处“托底”的城投今年在土地市场比例大幅减少。据克而瑞研究中心统计,虽然在三四线城市依旧只能靠城投支撑市场稳定,但在核心22个城市,城投拿地比例已经降至35%,为2022年以来最低,较2022年一季度高峰下降55个百分点。其中杭州、苏州、北京土拍几乎难见城投出现。

克而瑞研究中心的数据还显示,截至3月末,有近七成的百强房企尚未有新增土储入账。拿地百强房企以销售TOP20为主,达到14家,拿地金额占百强的74%,由此可见强者恒强的格局并未改变,销售TOP10央国企是土地市场的主力军。

克而瑞研究中心还指出,从今年预供地等变化来看,未来集中供地、分散拍卖将是主流。一方面是缓解企业拿地资金密集带来的压力,刺激更多房企参与到土地市场,另一方面也让企业有更多的选择空间和投资铺排。且从推出的地块来看,以核心区域优质地块为主,多频少量优质地将持续带动土拍热度向上,支撑土地市场持续回温。目前房企投资主要聚焦于前两年集中供地的重点城市,尤其是杭州、合肥等长三角核心城市,而非核心区域的地块则多为底价成交,因此聚焦、分化仍是今年投资主旋律。

(文章来源:证券时报)

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