公司克而瑞研究中心 2023-04-06 09:36:54 来源：克而瑞地产研究

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全年销售目标与去年全年业绩持平；三道红线转绿，年内无偿债压力。

◎ 作者 /沈晓玲 易天宇

核心观点

【合约销售达792亿，销售目标与2022年持平】2022年保利继续加强城市深耕，38个核心城市销售贡献为86%，同比提升8个百分点。同时企业在26个城市销售排名第一，51个城市排名前三。2022年美的置业实现全口径销售金额792.4亿元，同比下降42%；销售建面631.6万方，同比下降46%；销售均价12546元/平方米，同比上升8%。均价上涨主要是由于高能级城市贡献的销售业绩占比持续提升，其中二线以上城市销售占比已达到了82%。对于未来销售目标，美的置业依然表现出了相当的谨慎，2023年销售目标800亿，与2022年实际销售规模基本保持持平。全年的供货计划也按照800亿的目标进行铺排，其中约一半为新开工项目，一半为在建续建项目。

【优化资产结构减少风险敞口，未来会适度补货但更加审慎】2022年美的置业在公开市场谨慎拿地，仅增加了上海浦东新区项目，权益货值约14亿元。此外通过股权收购归编9个项目，新增权益货值63.0亿元；同时退出部分弱三线和四线城市，减少权益货值9.5亿元。按此计算，2022年美的置业共合计新增权益土储货值达67.5亿元，其中上海、成都、佛山及长沙新增权益货值均达到了10亿以上。美的置业表示，今年会根据每个城市的去化速度进行结构性的补货，同时在对具体土地的研判上，会更加理性、慎重。【毛利率15.36%，期内计提18.55亿减值准备】2022年美的置业的营业收入为736.31亿元；其中物业开发及销售收入721.92亿元，与2021年基本持平。截止2022年底，美的置业的合同负债为861.4亿元，同比下降20%，合同营收保障倍数下降至1.17，但仍处于合理水平。近年来，美的置业净利率出现持续下滑，主要是由于美的置业期内计提了较大规模的减值准备。2022年美的置业计提在建物业及已竣工待售物业减值准备18.55亿。【三道红线已转为绿档，总借贷成本下降至4.62%】截止2022年底，美的置业的非受限现金短债比为1.6，同比下降7%；净负债率为43.9%，同比继续下降了2.4个百分点，处于行业低位；扣预资产负债率下降至68.2%，三道红线已转为绿档。截至2022年末，美的置业的借款总额加权平均实际利率进一步降低20个基点至4.62%；其中新增债务加权平均融资成本为4.52%，同比下降11个基点。在融资环境的逆势下，美的置业之所以能够维稳运营，一方面得益于自身稳健的财务指标，一方面也是得益于大股东美的控股的支持。

01 销售

合约销售达792亿销售目标与2022年持平

2022年美的置业实现全口径销售金额792.4亿元，同比下降42%，与克而瑞2022年百强房企全口径销售规模同比下降42%基本持平；全口径销售建面631.6万方，同比下降46%；销售均价12546元/平方米，同比上升8%。均价上涨主要是由于高能级城市贡献的销售业绩占比持续提升，其中二线及以上城市1销售占比已达到了82%。全年美的置业的销售回款率为83%。

2023年前两月，美的置业合同销售金额达150.2亿元，相应已售建筑面积约120.8万平方米；分别同比增长5.62%、下降1.71%。在业绩会上，美的置业表示“2023年2月份的市场无论从到访量还是成交量，环比1月份均出现大幅增长，出现了复苏迹象。3月份之后，客户的到访量有所回落，成交也有一定的下滑，但相比去年同期增长幅度仍然较大，仅是阶段性回落”。在此背景下，美的置业表示对于市场短期预测稳中向好。

但在销售目标制定上，美的置业依然表现出了相当的谨慎，2023年销售目标800亿，与2022年实际销售规模基本保持持平。全年的供货计划也按照800亿的目标进行铺排，其中约一半为新开工项目，一半为在建续建项目。

从区域布局来看，美的置业重仓长三角、大湾区等核心经济圈，2022年长三角和大湾区的合约销售占比达到65%。根据CRIC城市排行榜，美的置业深耕布局的15座城市中，2022年在佛山全口径销售金额55亿元，排名第6；徐州全口径销售金额约40亿，排名第3；此外无锡全口径销售规模也达到了33亿。

02 投资

优化资产结构减少风险敞口未来会适度补货但更加审慎

2022年美的置业在公开市场谨慎拿地，仅增加了上海浦东新区项目，权益货值约14亿元。虽然公开市场拿地较少，但美的置业在存量土地的资产结构优化以及合作方的股权收购方面做了较多工作。2022年，美的置业通过股权收购归编9个项目，新增权益货值63.0亿元，以二线城市为主；同时退出部分弱三线和四线城市，包括柳州、九江、岳阳、大理等，减少权益货值9.5亿元。

通过股权收购归编及退出低能级城市，美的置业一方面可以减少合作项目的风险敞口，当前美的置业存量项目的合作方多为国企、央企及稳健型民企；另一方面也能提高资金使用效率，如退出项目中还包括个别尾盘项目。

若结合公开市场、股权归编及退出项目来看，2022年美的置业实际新增权益土储货值达67.5亿元。其中新增权益货值二线及以上占比为94%；长三角和大湾区占比合计50%。分城市来看，上海、成都、佛山及长沙新增权益货值均达到了10亿以上。

截至2022年底，美的置业共参与332个物业开发项目，拥有土地储备总建筑面积达38742万平方米，较2021年底下降22%。而根据美的置业业绩会，剔除已售未结转后总土储建面达3206万平方米。若按照美的置业历史销售规模和预计未来走势综合来看，土地消化周期在4年左右，土储相对充足。

在剔除已售未结转的3206万平方米土储中，土储面积权益比为70%，较2021年上升3%；二线及以上城市的土储面积为2131万平方米，占比66%，与2021年持平；长三角和大湾区的土储面积为1671万平方米，占比52%，与2021年持平。

美的置业表示，2023年的土地市场应该会有更多机会。今年会积极、动态地研究优质的土地，积极捕捉投资的机会，并且根据每个城市的去化速度进行结构性的补货，保持适度的土地新增；但与此同时，在对具体土地的研判上，会更加理性、慎重、聚焦，绝对不会多点开花。

03 盈利

毛利率达15.36%期内计提18.55亿减值准备

2022年美的置业的营业收入为736.31亿元；其中物业开发及销售收入721.92亿元，与2021年基本持平，主要由于期内确认销售面积的下降及单方售价增长综合所致。截止2022年底，美的置业的合同负债为861.4亿元，同比下降20%，合同营收保障倍数3下降至1.17，但仍处于合理水平。

期内美的置业的毛利润为113.06亿元；毛利率为15.36%，同比下降约3个百分点，毛利率的下降主要由于期内确认项目的单方成本较高。此外，净利润规模为35.77亿元；净利率为4.86%，同比下降2.34个百分点。

近年来，美的置业净利率出现持续下滑，主要是由于美的置业期内计提了较大规模的减值准备。2019年至2022年四年期间，美的置业累积计提了约57亿减值准备，2022年美的置业计提在建物业及已竣工待售物业减值准备18.55亿。

04 负债

三道红线已转为绿档总借贷成本下降至4.62%

截止2022年底，美的置业持有现金264亿元，同比下降23%；短期有息负债137亿元，同比下降11%；长期有息负债348亿元，同比下降15%；此外总有息负债中银行借款、境内公司债券分别占比58%、28%，且没有境外美元债。

从财务指标来看，美的置业的非受限现金短债比为1.6，同比下降7%；长短债务比2.54，债务结构相对稳健。此外净负债率为43.9%，同比继续下降了2.4个百分点，处于行业低位；扣预资产负债率下降至68.2%，三道红线已转为绿档。

2022年，美的置业多次获得主流金融机构支持，不仅是2022年首家获得中期票据（MTN）批文并成功发行的内房股，同时也是首批创设信用保护合约发债示范房企。自 “第二支箭”及金融十六条政策出台后，美的置业先后与交行、工行、建行、邮储银行、中行等国有大行及部分股份制商业银行签署战略协议，累计获得超1500亿授信支持。同时，美的置业也是“第二支箭”支持的首批房企，150亿元中票获得银行间交易商协会受理。截至2022年末，美的置业的借款总额加权平均实际利率进一步降低20个基点至4.62%；其中新增债务加权平均融资成本为4.52%，同比下降11个基点。

在融资环境的逆势下，美的置业之所以能够维稳运营，一方面得益于自身稳健的财务指标，一方面也是得益于大股东美的控股的支持，其中2022年向中债增提供担保的中票，有25亿为股东美的控股提供的反担保。预计在股东美的控股的支持下，美的置业有望获得更多的逆势发展机遇。

05 多元化

围绕地产布局产业链加强科技赋能产业

在多元化业态方面，美的置业持续聚焦垂直领域，物业在加强基础服务能力的同时，大力拓展及推进跨业态项目；商业新开项目着眼招商率；房地产科技板块，聚焦核心需求。通过积极探索企业发展的第二曲线，美的置业不断寻找产业链上新的利润增长点。

商业开发做资产持有经营。2022年，美的置业的商业物业投资及运营收入为2.97亿元，较2021年的2.76亿元上升7.4%。该增幅主要由于随着国内疫情控制放开，物业租赁业务逐渐复苏向稳，并进一步发展所致。目前美的置业商业运营面积70多万平方米，已开业商场9座，满铺率达91%。

物业服务实现对房开主业高效赋能。2022年，美的置业的物业管理服务收入为11.42亿元，较2021年的9.09亿元上升25.7%，该增幅主要由于合约管理的物业建筑面积上升所致。截至2022年末，合约面积9058万平方米，在管面积5343万平方米，第三方占比20%，非住宅占比13%。

加大投入房地产科技价值链。美的置业旗下的睿住智能专注智慧场景的科研创新，2022年新增合同金额超12亿元；确认销售收入超11亿元，同比增长33%；第三方业务比达26%。此外睿住建筑科技，2022年新增合同金额超8亿元；确认销售收入超7亿元；第三方业务占比89%。