7月8日-9日，2023青岛•中国财富论坛举行，主题为“新变局 新财富 新动能”。中国人民大学国家发展研究院城市更新研究中心主任秦虹进行了分享。

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“过去改革开放四十年，特别是过去二十年，我们经历了大建设时期，下一步进入大运营时期，把过去大建设时期建设的空间，未来如何把它维护好、管理好、运营好，这是我们未来的任务，这就是城市更新。”秦虹说。

秦虹表示，谈到城市更新，可能很多企业、很多地方政府脑子里第一个想到的还是房地产开发，想把它拆了重新搞开发，建新的综合体和产业园，就是老旧城区改造。

但在秦虹看来，并不应该是这样。

“未来的城市更新，主要是建成区范围内三大空间的更新：一个是居住空间，和住有关的，平房、胡同、老旧小区等等；第二个是公共空间，道路、交通、公园、历史建筑等等，大家能够共同参与的公共空间；第三个是产业空间，比如说工业、商业，我们能够有产出的空间。”秦虹说。

秦虹表示，这三大空间是我们未来在大运营、大管理方面，需要做好的城市更新核心内容。

“居住空间和公共空间最缺什么？最缺钱，因为无论是居民住的房子、老旧小区、平房、胡同，还是我们的广场、公园、历史建筑，你更新完的产出的是民生效益、公共效益、生态效益，它最缺的是钱，因为它不产出经济效益，所以最缺钱，我们政府财政支持是不可或缺的。而产业空间，最缺的是政策支持”秦虹说。

“未来城市更新怎么做？大拆大建、推倒重来的房地产更新模式已经被政策制止了，出了一个未来城市更新中防止大拆大建的政策。未来不新建综合体，在全部不拆除重建的情况下，应该怎么更新好，运营好。”秦虹说。

秦虹表示，我们的居住空间主要是满足人们城市生存的必需品，公共空间是创造这个城市精神价值的地方，而产业空间是创造这个城市经济财富的地方。

“所以我觉得，过去在房产市场好的时候，政府卖地赚好多钱，有大量资金支持公共空间。而下一步，把产业空间更新放在主导地位是有意义的。”秦虹说。

在秦虹看来，产业空间缺政策支持。

“产业空间能不能变，原来工业用地能不能变商业，能不能变办公，能不能改居住，如果能改的话，原来的空间，里面能不能加层，结构能不能调整。如果能改的话，比如工业变商业了需不需要补出让金，怎么补？工业用地、商业用地都是有年限的，我们在存量的基础上要更新，比如说40年的商业用地已经用了二三十年，只剩下十年了，十年之后怎么办？必须给予政策的明确。再加上我们很多地方，国资委规定，国有企业的房屋出租不能超过五年，不能超过五年哪有企业进行租赁更新呢？五年投资对租赁更新来说回报是远远不够的。”秦虹说。

秦虹强调，产业空间更新是给城市创造财富，支持反哺公共空间的基础，是最需要政策创新的地方。

“我们要给充分的宽容度，我们也看到了各个地方关于城市更新，地方政府都特别重视，的的确确给了很多政策，出了很多管理办法、指导意见、各种条例。但我看的绝大部分城市的政策都没有落实到实操层面，也是原则上的要求，但是要真正实施，要做更新的时候遇到的都是难题，因为这些难题如果不明确，投资者做了你都是违规，都是违章，将来都面临着违法的风险，拆除、罚款。”秦虹说。

秦虹表示，我们要把城市空间打造好，要把城市更新这项行动实践好，真正推动城市的高质量发展。这就要关注产业空间更新。而产业空间更新最需要政策支持，第一项政策支持就是政府管理政策，第二个政策支持就是金融政策。

“城市更新要告别房地产开发，房地产开发的金融政策是很清楚的，就是负债，负债为主要特征，但是城市更新归纳在金融是三句话，第一投资基金化，投资过程中做运营靠基金，而不是靠负债。第二更新过程建设的信贷化，我们可以用长期的银行负债的方式来给予支持。第三就是运营的证券化，一旦我们更新了整个空间能够有经济产出，产出新的经济效益的时候，要通过REITs来进行退出，前期的基金后期的退出，形成城市效益。”秦虹说。

秦虹表示，城市更新看似更新的是空间，实际更新的是内容，我们要通过引业聚业留业来实现城市更新的目标。

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