近日，北京市第二中级人民法院联合北京市住房和城乡建设委员会共同选取了住房租赁领域中纠纷较集中、问题较普遍的典型案例分批对公众发布，并对案例涉及的主要规范性法律文件做重点提示。

案例1

提前解约免租期租金损失谁承担

■案情

2018年2月8日，王某就一处房屋与某房地产经纪公司签订《房屋委托出租协议》，委托出租期限自2018年2月15日至2021年2月14日，房屋委托期内开始的前90天为免租期，该房地产经纪公司免费使用无需向王某支付租金。协议签订后，房地产经纪公司向王某支付租金至2019年2月15日。

2019年1月27日，王某与该房地产经纪公司工作人员协商租赁事宜，房地产经纪公司提出解除双方签订的租赁协议，双方未达成一致意见。2019年2月20日，王某致电房地产经纪公司询问是否继续租赁涉案房屋，房地产经纪公司表示不再租赁。2019年5月，王某将该房地产经纪公司诉至法院，要求公司支付违约金5200元并赔偿两个月免租期的房屋租金5200元。

法院生效判决认为，该房地产经纪公司于2019年2月20日明确表示不再租赁涉案房屋，故《房屋委托出租协议》系房地产经纪公司原因提前解除，公司构成违约，判决公司向王某支付5200元违约金。法院表示，应认定《房屋委托出租协议》约定的90天免租期与3年的租赁期相联系，该房地产经纪公司仅履行一年即要求解除《房屋委托出租协议》，如若享受90天的免租期有违公平原则，故王某要求房地产经纪公司支付未履行合同期间所对应的免租期租金5200元属于合理诉求，法院予以支持，判决房地产经纪公司给付王某5200元免租期租金。

■法律提示

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

案例2

公租房擅自转租合同无效

■案情

2018年6月，杜某(承租人)与赵某(出租人)签订《承租房屋合同》，约定赵某将一处公租房出租给杜某居住使用。合同签订后，杜某实际占有使用涉案房屋，并向赵某交纳相应租金、保证金及服务费。合同履行过程中，杜某被相关管理部门告知涉案房屋为公租房，不允许转租，故杜某于2018年10月20日搬离。杜某诉至法院，要求赵某补偿损失费(搬家费200元、来法院的损失费1500元)。

法院生效判决认为，杜某与赵某签订的《承租房屋合同》违反了国家对于公租房的管理秩序及城市管理秩序，系无效合同。关于杜某主张的损失费，因杜某认可在租赁涉案房屋时亦知晓房屋为公租房，故对于合同无效的后果杜某亦存在过错，且其并未提交证据证明产生了搬家费损失，因诉讼产生的损失亦没有法律依据，故对于其主张的损失费法院不支持。

■法律提示

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《公共租赁住房管理办法》第二十七条规定，承租人转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的，应当退回公共租赁住房。

(原标题：二中院住建委联合发布典型案例房屋租赁中这些“坑”要避开)

(安然)