小区启用机械车库和地下车库车位富裕纠纷仍不止

近日，丰台区怡和世家小区的多位居民向本报及12345热线反映，他们一直在为停车闹纠纷。今年年初，小区启用机械车库和地下车库，车终于有地儿停了，可新问题又来了：地下车库长期漏水还缺乏照明，机械车库停车不便且有安全隐患……新车位问题多反而价格高，这让部分居民觉得憋屈。物业也很委屈：地下车库和机械车位维护成本高，停车费实在不能再降了。本报记者两次实地探访，三次参与现场协调会，多次与属地街道、相关部门沟通，推动“有事好商量”，大家各自退让一步，问题终于得到解决。

目击

车位有富余停车秩序好

说起小区停车问题，很多人脑海中都会浮现出停车拥挤、杂物占位、地锁遍地等画面。近日，记者根据居民反映的停车问题来到怡和世家小区，却发现小区内的车位不仅并不稀缺，甚至还有闲置。

一进小区大门是宽阔的道路，几个孩子正在路边追逐着做游戏。记者在小区里转了一圈，发现只有空地上划着车位线的区域停放着一些车辆，没有地锁杂物占位，更没有见缝插针乱停。小区的北侧还有一座三层的机械停车库，其中只有一层停放着车辆，二、三层都闲置着。

居民介绍，以前停车确实困难，小区是回迁房，2015年正式入住时，地下车库和机械车库都未启用，600多辆车只能挤在为数不多的地面车位上。下班的居民经常开车在小区里转着圈儿找车位。由于车位紧张且缺乏管理，小区的绿地沦为了停车场，绿化带上栽的一圈黄杨都被车轮轧倒了。

2019年12月1日小区开发商经招投标更换了物业。新物业入驻后，一方面恢复小区绿化，在绿化带四周扎上竹篱笆，防止车辆进入破坏花草;一方面着手装修和启用地下车库和机械停车库。今年年初，两处停车库通过政府相关部门验收，手续齐备，正式启用。小区的停车位增至600多个，居民的停车空间一下子富余起来。

既然车有地儿停了，为何居民投诉仍然居高不下?一位居民说：“地面上看起来确实干净整洁、停车有序了，可还有很多问题藏在地下车库。”

争议

地库问题频现凭啥收费更贵

据物业介绍，小区既有地面车位也有地库车位和机械车位。地面车位维护成本小，价格也最低，但车辆会被风吹日晒;与之相反，地库车位和机械车位维护管理成本高，价格就相对高。不同类型的车位居民该如何分配?为公平起见，物业决定进行抽签。

今年5月底，抽签完毕。抽到地库车位的李女士将车开进了地库，刚开进去就发现地库四处积水，推开车门没处下脚。记者两次来到地库，都看到地面上有大面积积水，墙体也有多处渗水。地下车库积水问题迟迟得不到解决，让居民深感不便。

在地库停了几次车，王先生发现了更头疼的问题。“地库只有楼梯没有电梯，把车开进地库后，得爬70多级台阶才能出去。”王先生说，几天前他买了两只西瓜开车带回家，抱着西瓜吭哧吭哧爬楼的经历，让这位男士直呼“不堪回首”。

张女士担心的则是地库楼梯间的照明问题。张女士下班晚，有时天黑后才能到家，停好车后，她拖着疲惫身体爬楼，楼梯间内照明不足，光线十分昏暗，总是令她惴惴不安。

积水、照明、爬楼……种种问题交织在一起，令抽签得到地库车位的居民很憋屈。“我们交的钱是地面车位一倍还多，却面临这么多不便，这钱交得有点冤。”

听到抽中地库车位的居民的抱怨，抽中机械车位的居民纷纷表示自己才是“最倒霉的”。“把车停在地库里，好歹风吹不着雨打不着，可我停在机械车位上，和地面车位一样要风吹日晒，停起来还很不方便，停车费却高得多，这才不公平。”一位抽到机械车位的居民告诉记者，机械车位空间小，停车更考验技术，而且如果要停到二层或三层，还需要操作车位升降，停个车要多花好几分钟。更重要的是，如果操作不规范很容易产生安全隐患。

沟通

沟通仨月开会8次

对地下车库问题的不满以及机械车位操作安全隐患的担忧，使居民对当前的停车方案和停车费用的合理性产生了诸多质疑。而物业则认为小区停车费已是周边小区中最低的，受成本所限不能再降低费用。双方矛盾愈演愈烈，导致停车方案搁浅，小区再度回到曾经随意停车的状态，趋于向好的停车秩序又逐渐混乱起来。

为了推动小区停车问题得到根本解决，本报“有事好商量”栏目记者积极与属地石榴庄街道进行沟通。随后，在记者的参与和见证下，属地街道、物业、开发商，以及市发改委、区发改委、区人防局、区城管委、区房管局等部门一同就居民关心的焦点问题展开讨论，并与居民代表沟通交流。

1 地库漏水能修好吗?

地下车库里的积水到底来自哪里?物业向居民解释称，经过排查，积水系消防管道漏水导致。“按照消防相关规定，小区的消防水箱内应该时刻保持有水的状态，但在巡查过程中却发现水箱内已经空了。消防设施是按照消防安全管理规定实施安装的，符合安全标准，那么就应该是管道出现了漏点。”

分析出地库积水原因后，物业立即组织人员进行维修，但由于管道复杂，尽管已经用上各种检测设备，漏点位置却迟迟无法找出，这也是地库积水问题一直没能解决的原因。

为了尽快解决漏水问题，物业加派人手不断进行打压测试，终于找到了漏点，并于8月初进行了维修，目前地库内的积水问题已基本解决。8月23日，记者再次联系物业相关负责人，他表示，目前消防水箱内的水仍然在缓慢下降，这表明管道其他位置仍存在漏点，物业正在加紧排查，尽快彻底解决漏水问题。

2 能增照明装电梯吗?

沟通过程中，居民代表反映了地库出口的楼梯间内照明不足的问题，对此，物业对楼梯间照明设施进行了维修更换，这一问题很快得到解决。

“很多小区停完车直接坐电梯就上楼了，非常方便，怡和世家小区地库是否能按照居民要求安装电梯?”协调会上，属地街道抛出这一问题。开发商及物业解释称，该小区通向地下的电梯划归给了底商使用，由于居住区和商业服务区是分开的，所以居住区没有电梯通向地库。小区在建设之初就是这样规划的，现在楼体的结构确实不允许再增设电梯。

经过解释沟通，无法安装电梯的现实得到了居民的认可和理解。

3 停车价格能降低吗?

积水、照明和电梯问题经过前几次协商，已基本达成一致。但谈及停车费用问题时，协商却变得非常艰难，数次沟通始终未能取得进展。

今年6月，记者推动、街道牵头，多方就价格问题召开第四次协调会。小区部分居民认为，地下车位和机械车位每月350元的收费标准偏高，不认可物业制定的收费标准。市发改委相关负责人表示，按照相关法律法规，停车场收费标准已放开，实行自主定价。物业则表示，目前小区车位的定价标准是综合考虑了运营成本核算和参照周边小区停车收费价格而制定的。物业现场给大家算了一笔账，261个机械车位的总成本为每月117780元，相当于每个机械车位451元。“而且未断缴物业费的车主还能享受免两月停车费的优惠，不能再降了。”居民迫切希望降价，物业咬死不肯松口，大家各不相让，会议从18点开始，直到时针指向22点，双方仍未有丝毫让步，最终不欢而散。

为推动问题解决，街道、物业、居民再次召开协调会。这次会议又开到深夜。居民说：“我们是回迁房小区，这个价格确实对我们有点高，就不能适当降一降吗?”物业说：“之前协商已经谈好了优惠，结果再开会时又不承认了，这样反反复复谁还敢降价?如果我这次松口降价，下次开会又让我继续降，那岂不没完没了了?”

眼看协商再度陷入僵局，记者推动双方均拿出诚意。一方面提议物业发扬责任意识和服务意识，在合理范围内，再为居民提供一定程度的优惠。另一方面也呼吁居民本着解决问题的态度，发扬契约精神，遵守已作出的承诺。

经过反复磨合，大家最终就价格达成一致：地面车位停车费用不变，地下车库与机械车位依然为每月350元，但未断缴物业费的车主可以享受八折优惠。

进展

二次抽签正有序推进

经过数次线上线下的讨论和沟通，问题解决了，分歧化解了，价格谈妥了，只剩最后一个问题：抽到机械车位二层、三层的居民普遍反映，希望自己的车可以“下楼”。

街道相关负责人表示，目前小区内有地上车位230个，地库车位175个，机械车位实际投入使用206个，停车位相对比较充足，这给修改停车方案提供了可能性。

“小区里的地上车位只有十几个空余了，没办法满足所有二、三层的车辆全都下楼。”物业相关负责人提议，小区内虽然停不下，但小区北侧有一条几百米长的小路，近几年暂无相关规划，能否暂时申请将一部分车辆停至道路上?“谁停在小区内，谁停在道路上，依然由抽签决定。几年后道路如果有相关规划，我们再将车辆全部迁入小区内，届时将重新抽签。”

这一提议得到了大家的一致认可，最后一个问题也得到了圆满解决。截至目前，物业和属地社区、街道，正在有序推进二次抽签工作，据了解，下月初将完成抽签，彻底解决怡和世家小区的停车问题。

延伸采访

小区车位定价谁说了算?

“凭啥物业说停车收多少，居民就得交多少?”“定价是否合理，难道没有政府部门评判吗?”“停车占用公共区域，定价业主不该有发言权吗?”关于小区内部车位的定价权，怡和世家业主一直不服气，不断到交通、发改委部门投诉。

协调会上，市发改委相关负责人明确表示，按照相关法律规范，停车场收费标准已经放开，实施自主定价。会上各部门也介绍了小区停车定价的情况，记者了解到，过去北京市物价部门确实出台过停车收费的指导价，但后来政策放开，虽然这一指导价仍被参考使用，但其实停车设施经营单位有自主定价权。

当然，小区车位定价并不是完全由开发商或物业自己说了算。根据《北京市机动车停车条例》第二十九条：调整居住小区内业主共有的停车泊位的收费价格时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

值得注意的是，这条规定强调的是业主共有的车位，究竟小区里哪些车位才是业主共有?不同小区情况不同。有些小区的机械车位具有专有产权，有些小区的地库属于人防工程，所以不能一概而论。

而在怡和世家这个案例中，业主对现行的停车定价政策不甚了解，也摸不透开发商及物业的定价成本核算。由于信息不对称而产生对定价的质疑是可以理解的。

好在该小区的物业公司没有武断地根据自己的运营成本进行定价，而是征求业主意见，共同商议不同类型车位的分配方式以及价格。协调会上交通、发改委等部门也认为，综合考虑该小区的地理位置、服务条件以及周边小区定价等，物业提出的定价方案基本合理。

即便如此，停车方案推行十分缓慢，总有业主不满意而提出反对意见。但记者发现，谈判虽艰难，但不是白白浪费时间和精力。过程中，大多数业主对北京市的相关政策、小区的停车资源和物业的停车管理有了更深的理解，参与决策的业主将会更加积极配合缴费，有利于维护小区整体停车秩序。

更难能可贵的是，基层组织在其中做了大量耐心细致的工作。据记者了解，仅仅是正式的协调会抽签前后共召开了8次之多。每当夜深人静，双方僵持不下，又一次面临谈崩时，总是社区和街道的工作人员向前一步，提出新的建议，让协调有了进一步的可能。

一位社区干部告诉记者，每次协调会后都心力交瘁，但是服务居民是社区干部的天职。只要小区管理秩序井然，居民和物业关系和谐，付出多少时间和精力都是应该的。