2021年深圳楼市全年成交数据来了。 深圳房地产信息网统计数据显示，2021年深圳新房成交52417套，同比增加15.5%，创2016年以来新高。同期，二手房共成交40699套，同比减少57.3%。而统计数据表明，这是自2007年以来新房成交量首次反超二手房。

2021年是深圳房地产历史上具有标志性意义的一年。尤其是2月8日参考价的出台，从根本上改变了整个楼市的走向。因此，剖析2021年的楼市数据，对于观察2022年深圳楼市走向具有参考价值。

一

先看一下2021年最后一个月的二手房成交量。

为什么要看12月份的成交量?从全年来看，自参考价出台之后，其威力在4月份开始显现，成交量逐月走低。从4月份开始七连跌：4月份成交4877套、5月份成交3027套、6月份成交2575套、7月份成交2557套、8月份成交2043套、9月份成交1765套，直至10月创出1605套的新低。但在11月份，深圳二手房出现了比较大的反弹：成交量回升到2211套，环比上升了37.7%。其背景是整个政策层面对房地产暖风频吹。因此，12月份能否继续反弹，就成为观察2022年元月的一个风向标。

但是，市场显然未持续走强。2021年12月没有延续11月的反弹，当月成交量仅为2076套，环比下降6%。由此证明，尽管暖风不断，11月的反弹只是一个偶然，这预示着2022年首月二手房市场也不乐观，极有可能与新年股市情况十分类似。这显示出，参考价机制所造成的“首付提高”，对二手房交易的制约作用依然十分之大。与此同时，预期转弱以及房地产税尚不明朗也加剧了市场的观望气氛，这在12月表现十分明显。

长期以来，深圳二手房和新房的成交量基本呈现2:1的比例，即成交两套二手房会有一套新房成交。但2021年出现了二手房和新房成交量的反转，这对于存量房市场来说堪称一个重大变化。如果加上与新房价格倒挂的因素，二手房价格长期承压的局面可望形成。

二

二手房成交低迷，那么楼市上的钱去哪儿了?大部分去买新房了。

这首先是由于市场上的一、二手房价格倒挂驱动的。楼市“打新”，成为了资金追求保值和升值的最佳选择。而2021年深圳新房供应充足，又给了购房者更多机会。

从2021年下半年看，新房成交在8月和11月分别达到了5885套和5644套的高点，但与二手房十分类似，12月3665套的成交量同样出现了下滑，环比下降幅度高达35%。这同样预示着，2022深圳新房市场也不乐观。

以2021年12月线上选房华润城润玺二期为例，均价13.2万元/平方米，1024套房源共有1486批客户，千人选房17小时后，整体去化约九成。目前，仍有少量120平方米的房源剩余。而在2020年11月，华润城润玺一期开盘，均价13.1万/平方米，1171套房源最终有效诚意登记客户达到9690批，冻结资金高达339.05亿元，开盘后13个小时房源即告售罄。这一反差，也为2021年12月楼市作了富有深意的注脚。

当下深圳楼市一个悖论是，购房者“打新”是出于新房与二手房之间的价格倒挂。但当新房变为二手房之后，其实价格预期是走低的，所谓的价格差实际在缩小。因此，反过来说，目前新房和二手房其实形成了相互拉低的势态，这无疑有利于调控楼市，但与此同时，无疑加大了楼市活跃交易的难度。

三

深圳市住建局数据显示，在成交的52417套新房住宅中：90平方米以下面积成交19859套，占总量的37.9%;90-144平方米改善型产品成交30946套，占比59.0%;144平方米以上的产品成交1612套，占总量的3.1%。综上，90平方米以上的新房住宅房源已经超过一半，达到62.1%。

这一数据显示，购房者改善性住房需求以及一步到位的住房需求均有明显提高。这也不难理解，在深圳房票稀缺以及二孩三孩需求增加的情况下，适当增加住房面积，相当于享受了更多的政策红利。况且，对于改善性住房需求，当前国家的房地产政策也是鼓励的。

从地域来看，宝安、龙岗和光明分别以13767套、8440套和6598套的成交量位列新房成交前三。尤其是光明力压龙华成为全市第三，显示楼市人气十分旺盛。预计在2022年，上述区域依然将是购房者关注的热点所在。