5月15日，中国人民银行、银保监会发布通知，调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限。这是贷款市场报价利率改革以来，首次下调首套房贷款利率下限。
那么，个人首套房贷利率下调对房贷有何影响?是重磅利好还是政策“微调”?
个人首套房贷利率可低至4.4%
5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(简称《通知》)，据了解，此次调整主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。
在此之前，全国层面执行的利率下限是首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。政策调整后，全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)调整为不低于相应期限LPR减20个基点。按4月20日发布的5年期以上LPR计算为4.4%。
业内人士表示，个人住房贷款利率政策是房地产长效机制和差别化住房信贷政策的重要内容。《通知》支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性住房需求。本次首套房房贷利率下限下调，将带动部分城市银行房贷利率下调，进而巩固年初以来全国房贷利率整体下行势头。
我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例确定遵循因城施策原则，并采用全国、城市、银行三层的定价机制。不过，在实践中，多数城市直接采用了全国政策下限，没有额外再做加点要求。
此次全国政策下限调整后，各地政策是否会同步调整?
其实，3月份以来，由于市场需求减弱，房贷利率已经历过一波调整，且主要是发生在银行层面。
中国人民银行金融市场司司长邹澜介绍，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。同时，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。
如何影响房贷
对于即将办理首套房按揭贷款的家庭来讲，这次调整将会有哪些实实在在的好处?
据央行此前发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，当前统计的全国个人按揭贷款利率为5.42%。若据此数值计算，在减去20个基点后，未来个人按揭贷款实际利率有望降低至5.22%。
以个人按揭贷款50万、等额本息、30年月供偿还的方式进行计算，调降后个人每月可少还62.16元，30年则可少还超2.2万元。对于一线购房者来讲，若贷款扩大至500万元，30年则可少还超22万元。
值得注意的是，此次通知指出，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。这意味着个人住房商贷利率下限调整范围不包括二套房，且不适用于已办理过首套房按揭贷款的个人家庭。
对于二套房没有调整的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这主要是因为政策导向还是不希望房地产吸纳社会更多资金，也就是不希望社会资金过多过快地流入房地产，坚持“房住不炒”根本性原则。在这种情况下，政策纾困是有所为有所不为。
同时，对于此次房贷利率下调，也有专家谨慎地表示，虽然带来利好，但可能本质上仍属于“微调”。
浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林表示，此次房贷利率下调的最大降幅为20个基点，各地根据情况在4.4%-4.6%之间确定利率下限，这对于首套房贷利率下调有推动作用，但推动程度并不大。其意义更多还是在于通过打破利率下限的限制，来促进银行间对首套房按揭竞争的方式，促进首套房按揭利率的下行。总体上讲，这仍属于一种政策的微调。
专家：推动楼市回归“三稳”轨道
今年以来，全国多地的房贷利率呈下行态势。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整，有助于后续更好地促进房贷实际贷款利率的下调。同时，下调主要是强调首套房，实际上也是支持刚需购房的政策，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。
东方金诚首席宏观分析师王青也表示，人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限。同时，各商业银行会结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等情况，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。
招联金融首席研究员董希淼表示，目前住房信贷政策调整主要集中在对刚性住房需求的支持。下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，还有较大的优化空间，比如，放宽二套房贷条件、降低二套房贷首付、调整二套房贷利率下限等。
在多位专家看来，《通知》不仅体现了当前稳楼市的基调，并对推动其回归“三稳”轨道有重要意义。
光大银行金融市场部宏观组研究员周茂华表示，接下来部分楼市的供给将会相对大，针对楼市需求偏冷的区域，房贷利率将出现一定幅度下调，以减轻刚需购房成本，但整体上，当前国内楼市仍然“稳”字当头，坚持“房住不炒”定位，推动各地因城施策、精准调控，落实“稳地价、稳房价、稳预期”任务。
人民银行表示，房贷政策调整旨在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
