自2021年底中央经济工作会议提出以来，探索房地产发展新模式正持续受到各方关注。

日前，银保监会发布《关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见》(以下简称“《意见》”)，就城市人居需求、城市功能完善以及增强城市发展动能等方面提出多条支持措施。

《意见》在强调指导思想以及基本原则之后，探索房地产发展新模式作为聚焦人民物质文化需求，提高城市生活品质的一项举措被率先提出。

“面对城市建设和治理发展，首当其冲的便是房地产的问题。”中国文化管理协会乡村振兴建设委员会副秘书长、金融行业研究人士袁帅表示，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，与生产、投资、消费紧密相关，探索房地产发展新模式在多项重要政策中被频繁提及，说明这是一项系统工程，也是新时期对传统地产业提出的挑战和必然要求。

新发展模式

“党的十八大以来，我国城市建设取得重要成就，城市面貌获得巨大提升。党中央、国务院高度重视城市高质量发展工作，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》对转变城市发展方式、推进新型城市建设、提高城市治理水平、全面提升城市品质提出了明确目标。”银保监会有关部门负责人就《意见》回答记者提问时表示，相关规划目标等对银行业保险业更有针对性地服务好城市建设和治理、更高效地在人民城市发展中配置金融资源提出了更高要求，也构成了《意见》印发的背景。

“工业化、城市化和现代化是现代社会历史发展过程中三个相互影响、相互作用的重要因素。”袁帅表示，我国目前正处于城市化的加速时期，城市规模不断扩大、数量不断增加、以城市人口增长为标志的城市化率稳步提高。

在城市化建设取得瞩目的成就，袁帅还表示，伴随着我国城市化进程的推进，贫困问题、公共安全管理问题、资源短缺问题、城市化与产业结构不协调问题、城市特色危机等问题也随之出现，这些复杂的问题交错在一起，不仅会阻碍我国的城市化和现代化进程，也会带来一系列的更深层次的社会问题。

围绕城市建设与治理的各项要求，《意见》主要提出三方面措施：一是聚焦人民对物质文化、健康安全、权益保护等方面的需求，有针对性地强化工作举措，提高群众获得感、幸福感和安全感;二是支持城市功能完善和生态修复，助力城市绿色化、智慧化发展，提高城市建设和治理水平;三是服务实体经济，立足城市比较优势，以服务小微企业、特色产业、新市民、城乡融合及科技创新为重点，增强城市发展动能。

其中，探索房地产发展新模式作为聚焦人民物质文化需求的一项举措被率先提出。

“房地产业对国民经济依然发挥着举足轻重的作用，对经济金融稳定和风险防范有着重要的系统性影响。面对城市建设和治理发展，首当其冲的便是房地产的问题。”袁帅表示，对房地产新模式的探索是一项系统工程，新旧模式的转换是一个漫长而痛苦的过程。

支持城市更新项目

为助推城市功能提升，《意见》还提出引导银行保险机构依法依规支持城市更新项目，鼓励银行保险机构为城镇老旧小区改造等民生工程以及现代化物流体系、便民生活圈网点、步行街改造提升、城市停车设施等提供金融支持，保障优化生产、生活、生态空间。

“房地产发展的新模式，除了开发，也强调运营，强调关注存量。而存量运营过程中又要关注绿色低碳发展、社区治理、经济可循环高质量以及人们参与等各个方面，于是就有了《意见》中这些要求。”中国房地产数据研究院院长陈晟表示，探索房地产新发展模式也对目前的金融支持提出了更高的和不同以往的要求。

陈晟表示，城市建设过程中面临一些新的问题，比如老旧小区、旧厂房、旧商业、旧住宅等权属规范、规划突破等问题都需要政策引导和金融支持，而金融支持则应主要考虑如何能兼顾民生以及资金的可循环，各地成立的房地产的基金包括城市更新基金将会在此过程中起到重要作用。

随着存量开发的逐渐萎缩，城市更新、老旧小区改造等存量需求更大程度释放出来，形成巨大的市场空间。“探索房地产发展新模式是新时期对传统地产业提出的挑战和必然要求，更是解决新市民住房问题的最直接方式，也是房地产转型发展的重要路径。”袁帅称。